发布文号: 黑政发[2011]95号
各市（地）、县（市）人民政府（行署），省政府各直属单位：
为进一步完善我省住房保障体系，加快发展公共租赁住房，切实解决城镇中等偏下收入家庭的住房困难，根据住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银监会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）精神，结合我省实际，提出如下意见：
一、指导思想
认真贯彻中央“住有所居”要求，大力发展公共租赁住房，有效解决保障对象阶段性居住困难，进一步扩大住房保障政策覆盖面，完善住房供应和保障体系。力争到“十二五”期末，城镇中等偏下收入家庭住房困难问题得到基本解决，新就业职工住房困难状况得到明显缓解，外来务工人员居住条件得到逐步改善。
二、基本原则
（一）政府组织，社会参与。市（地）、县（市）（以下简称市、县）政府是公共租赁住房建设的责任主体，负责组织公共租赁住房规划、建设、筹集、供应、管理等实施工作。各市、县在加大政府对公共租赁住房投入的同时，要切实采取土地、财税、金融等支持政策，充分调动各类企业和其他机构投资和经营公共租赁住房的积极性。
（二）因地制宜，分别决策。市、县政府要根据当地经济发展水平、居民住房状况和市场小户型住房租赁供需情况等因素，合理确定公共租赁住房的供应规模、供应对象和租金水平，建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮候、配租和租后管理等制度。商品住房价格较高、小户型租赁住房供应紧张的城市，当地政府应加大公共租赁住房的建设力度，增加公共租赁住房有效供应。
（三）统筹规划，分步实施。制定全省公共租赁住房发展规划和年度计划，要将公共租赁住房建设年度计划任务分解落实到市、县。市、县政府要对本行政区域保障对象进行普查，合理制定公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入全省2010年至2012年保障性住房建设规划、“十二五”住房保障规划、土地利用总体规划和城市总体规划，分年度组织实施。
三、保障对象
公共租赁住房是由政府提供政策支持，限定套型、面积和租金标准，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应的政策性保障住房。
（一）城镇中等偏下收入住房困难家庭。城镇中等偏下收入住房困难家庭的认定主要依据其住房状况、家庭收入以及家庭财产状况等因素。原则上中等偏下收入标准应低于当地城镇家庭年人均可支配收入或人均工资收入的85％；住房困难标准可按照当地经济适用住房供应对象的住房困难条件执行，也可另行制定。中等偏下收入和住房困难标准，由市、县政府制定公布。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房，符合廉租住房保障条件的对象，领取廉租住房租赁补贴后可以申请租住公共租赁住房。
（二）新就业无房职工。市、县政府应将新就业无房职工纳入公共租赁住房保障范围，原则上新就业无房职工应是无住房且参加工作年限较短的人员，具体条件由市、县政府确定。
（三）有稳定职业并在城镇居住一定年限的外来务工人员。市、县政府应将在城镇长期工作生活、有稳定收入、住房困难的外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围，原则上外来务工人员应是在城镇连续稳定工作一定年限，有稳定收入，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或参加社会保险证明，或持有申请地营业执照和一定年限以上的完税证明，本人及家庭成员在申请地均无住房的人员，具体条件由市、县政府确定。
四、房源筹集
（一）公共租赁住房房源通过购买、新建、改建、公有住房转化、市场长期租赁等方式多渠道筹集。原则上我省12个设区城市，凡是规划为商品住房、经济适用住房和城市棚户区改造的项目，应当按照住宅建筑面积3％至7％的比例配建公共租赁住房。市、县政府应将配建公共租赁住房的套数、面积、套型结构、建设标准、配套设施、交付使用时限、违约责任等作为土地出让和规划批复的前置条件，写入土地出让合同和规划批复文件。多渠道筹集房源的具体办法由市、县政府确定。
（二）有条件的市、县可建设大学生创业公寓、新进公务员公寓、科技公寓和医生公寓，解决新就业大学毕业生、新录用公务员、科技人员和医务人员等群体的住房困难。外来务工人员集中、居住矛盾突出的市、县可建设“新市民公寓”，解决在城镇稳定就业的外来务工人员居住问题。对开发区、工业（产业）园区，市、县政府应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员中符合公共租赁住房保障条件的群体出租。
（三）鼓励引导各类投资主体建设经营公共租赁住房。房地产开发企业、国有投资公司和其他投资机构所建公共租赁住房，其保障对象、建设标准、租金水平执行公共租赁住房统一政策规定，按照“谁投资、谁所有、谁收益”原则，产权归投资者所有，投资者可持有经营、转让或由政府回购。
（四）新建公共租赁住房实行分散配建和集中建设相结合，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。具有一定规模的公共租赁住房项目，要同步建设市政公用设施和公共服务设施，并配套建设一定比例的经营用房。成套建设的公共租赁住房，应综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，应符合安全、卫生标准和节能环保要求，确保工程质量，根据我省高寒地区深基础、厚墙体、重屋顶的实际情况，既着眼当前又兼顾长远需求，单套建筑面积严格控制在60平方米以内；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应符合《宿舍建筑设计规范》（jgj36－2005）的有关规定。
五、政策支持
（一）加大政府投入。在国家对公共租赁住房给予资金补助的基础上，省政府以适当方式对市、县公共租赁住房建设给予一定资金补助，省政府组建保障性住房投融资公司，为全省财政困难市县公共租赁住房等保障性住房建设投资和融资。市、县政府每年要安排专项资金通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式，加大对公共租赁住房建设和运营的投入。国家财政廉租住房保障专项补助资金在完成租赁补贴、购买、改建、租赁任务支出后的结余部分，可以用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房。市、县政府在确保完成当年廉租住房保障任务的前提下，可将现行从土地出让净收益中安排不低于10％的廉租住房保障资金和从住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房，包括购买、新建、改建、租赁公共租赁住房，贷款贴息，向承租公共租赁住房的廉租住房保障家庭发放租赁补贴。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。
（二）确保土地供应。市、县政府应根据公共租赁住房发展规划和年度建设计划，把公共租赁住房建设用地统一纳入年度土地供应计划，予以重点保障。政府投资建设的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应；企业和其他主体投资建设的公共租赁住房，采取出让方式供地，也可采取政府以土地使用权作价入股的方式供地，建成后将股本折算成公共租赁住房，产权归属政府，由政府出租。
（三）实行税费减免。公共租赁住房建设、经营等环节涉及的城镇土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等予以减免，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；适当减免新建公共租赁住房小区市政公用设施入网、管网增容等经营性收费，具体减免标准由市、县政府商相关企事业单位确定。
（四）强化信贷支持。金融机构要认真执行中国人民银行、中国银监会有关公共租赁住房贷款政策。对符合条件的公共租赁住房建设项目投融资主体可以申请贷款或发行企业债券，专项用于公共租赁住房建设。鼓励金融机构向符合条件的公共租赁住房投融资主体发放中长期贷款。对于资本金足额到位、租金水平合理、实行商业化运作的公共租赁住房项目，金融机构应在风险可控的前提下积极给予贷款支持。贷款利率按照国家利率政策执行，贷款期限和还款方式可根据公共租赁住房项目具体情况，由借贷双方协商确定。在同等条件下，对有政府投资补助、贷款贴息的公共租赁住房项目，予以优先支持。支持金融机构、住房城乡建设部门和有关单位探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。市、县政府可以采取贷款贴息方式，支持房地产开发企业、国有投资公司和其他投资机构从商业银行融资用于发展公共租赁住房。市、县政府安排的公共租赁住房资金，包括国家、省补助公共租赁住房资金，均可用于公共租赁住房项目贷款贴息。公共租赁住房贷款贴息幅度、年限、权益等管理办法由省财政会同发改、住房城乡建设等部门另行制定。地方政府债券资金，要优先安排用于公共租赁住房等保障性安居工程项目，财政资金安排不足的地方，可提高土地出让净收益提取比例。
（五）开展建设试点。对城镇中等偏下收入住房困难家庭和新就业无房职工人数较多的企业、大专院校、卫生医疗机构和科研院所、大的产业园区等企事业单位，经省政府批准可以列为公共租赁住房建设试点单位，在保障对象、建设标准、租金水平执行公共租赁住房统一政策规定的前提下，给予下列优惠政策。试点单位在符合城乡规划并满足自身生产经营的前提下，经市、县政府批准，可以利用自用土地组织建设公共租赁住房。企业利用自用土地建设的公共租赁住房，在满足本单位符合公共租赁住房保障条件的职工后，还应面向社会出租给符合条件的供应对象。试点单位可以采取与租赁对象共同出资、共同持有产权方式建设公共租赁住房。租赁对象预交一定年限租金，作为公共租赁住房建设资金来源，按出资比例确定产权份额。试点单位建设的公共租赁住房可以先租后售。承租人在取得“共有产权”证书满5年或租赁公共租赁住房满5年后，经单位同意、住房保障管理部门核实批准，可选择申请购买居住的公共租赁住房，购买价格以建设综合成本为基准。出售的公共租赁住房是以划拨方式取得土地的，购买人应按出售时的土地市场价格补交土地出让金。具体办法由市县政府结合实际确定。试点单位建设的公共租赁住房项目，在符合城市规划的总体要求下，可适当提高容积率。
六、租赁管理
（一）租金确定。公共租赁住房租金标准，由市、县价格主管部门会同住房保障管理部门，根据住房市场租金水平和供应对象支付能力等因素合理确定，报当地政府批准后执行，按年度实行动态调整，并向社会公布。
（二）合同管理。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3年至5年。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。合同示范文本由省住房城乡建设厅制定。
（三）租后管理。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动；承租人租赁合同期满，应解除公共租赁住房租赁关系，退还承租住房，需要续租的，应在合同期满3个月前重新申请，经审核符合条件的重新签订租赁合同；承租人通过购买、获赠、继承等方式获得其他住房的或在租赁期内超过收入标准的，应解除公共租赁住房租赁关系，退还承租住房；承租人未如实申报家庭或个人收入、家庭人口及住房状况的，应解除公共租赁住房租赁关系，退还承租住房。
七、监督管理
（一）各级住房保障管理部门负责公共租赁住房的行政管理工作；发改、监察、财政、国土资源等有关部门按照各自职责负责相关工作。各市、县政府要加强组织领导，明确工作责任，健全公共租赁住房保障管理机制和工作机构，落实工作人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。
（二）加强公共租赁住房规划计划管理，凡纳入省保障性住房建设规划和年度计划的公共租赁住房项目，均享受土地、资金、税费、信贷等优惠政策。
（三）新建、改建公共租赁住房应履行基本建设程序，依法招投标，加强施工管理，确保工程质量。
（四）市、县政府要加强对公共租赁住房运营的管理监督，做到配租过程公开透明、结果公平公正。对存在违规操作、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，市、县政府和纪检监察部门要依法依纪严肃追究相关单位和人员的责任。
（五）政府投资建设的公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。
（六）市、县政府、省农垦总局、省森工总局按照本实施意见结合当地实际情况制定发展公共租赁住房具体实施办法，并报省住房城乡建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅备案。
二○一一年十二月九日