发布文号: 新政发［1995］23号
伊犁哈萨克自治州，各州、市、县（市）人民政府，各行政公署，自治区人民政府各部门、各直属机构：
《新疆维吾尔自治区深化城镇住房制度改革实施办法》，已经自治区人民政府常务会议讨论通过，现予发布，请依照执行。
新疆维吾尔自治区人民政府
一九九五年四月三日
新疆维吾尔自治区深化城镇住房制度改革实施办法
为深化我区城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［１９９４］４３号）的要求，结合我区实际，特制定本办法。
一、城镇住房制度改革的根本目的和基本内容
（一）城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。
（二）城镇住房制度改革的基本内容是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制；把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制；把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系；建立发展规范化的房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。
（三）城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期的任务是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，大力发展房地产交易市场和社会化的房屋维修、管理市场，加快经济适用住房建设，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。
二、全面推行住房公积金制度
（四）凡在自治区城镇内的行政和企事业单位及其在职职工，均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。
离退休职工、临时工和三资企业的外籍职工不实行住房公积金制度。
（五）住房公积金是一种义务性的住房长期储蓄。由在职职工个人及其所在单位，各按职工个人工资的一定比例逐月交纳，归个人所有，存入个人公积金帐户，用于购、建大修住房，职工离退休时，本息余额一次结清，退还职工本人。起步阶段单位和个人住房公积金的缴交率分别定为５％，以后随着经济发展和职工收入变化情况，对缴交比例适时进行调整，具体缴交比例由自治区房改领导小组确定后，报自治区人民政府批准执行。
实行住房制度改革的三资企业，其中方职工的住房公积金缴交率，原则上参照自治区规定的标准并经当地房改办审批后执行。
存储住房公积金的利率，按中国人民银行规定的半年期定期存款利率计息。住房公积金存款于每年６月３０日按上年７月１日银行挂牌利率结息，并自结息日起自动转存。
（六）职工个人交纳的住房公积金，由职工个人支付；企业为职工交纳的住房公积金，从企业提取的住房折旧和其他划转资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，在成本、费用中列支。行政事业单位为职工交纳的住房公积金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付；差额预算的事业单位按差额比例在财政预算和单位自有资金中解决；自收自支事业单位比照企业开支渠道列支。职工的住房公积金本息免征个人所得税。
（七）按照责权利一致的原则，建立和完善住房公积金管理制度，加强住房公积金的管理。各市（县）人民政府依照自治区住房改革和建设领导小组制定的住房公积金归集、使用、管理等规定制订有关具体实施细则，审批本市（县）住房公积金的使用计划和财务收支预决算。自治区、州、行政公署、市、县要在同级住房改革和建设领导小组下设立专门的住房公积金管理中心，但不另设机构，与房改办合署办公，代表政府管理好住房公积金和住房资金，负责住房公积金和住房资金的归集、支付、核算和编制使用计划等管理工作。设市城市的住房公积金的存贷款等金融业务由当地人民政府委托建设银行、工商银行的房地产信贷部办理。各县的住房公积金的存贷款等金融业务由当地人民政府委托农业银行的房地产信贷部办理。受委托的专业银行房地产信贷部根据当地人民政府批准的住房公积金使用计划，审定、发放和回收贷款。住房公积金要专款专用，严禁挪作他用。财政、审计、监察部门要加强监督管理。住房公积金及其管理机构的财务会计制度，由自治区财政厅、房改办另行通知。
三、积极推进租金改革
（八）要在职工家庭合理住房支出范围内加大租金改革力度。１９９５年我区城镇成套住宅楼房的月租金标准从占双职工家庭月平均工资的３％起步，到２０００年，住房月租金标准达到占双职工家庭月平均工资的１０％（双职工家庭月平均工资按当地统计部门公布的上年职工年平均工资除以１２乘以２计算）。不成套的住宅楼和不同结构的平房的租金标准，各地可参照成套住宅楼房的租金标准制定相应的标准。
租住公有住房的面积超过自治区规定的住房控制标准的，超标部分按当地人民政府公布的同期房改政策的租金标准加收一倍的租金。
各市（县）从全面推行住房公积金制度起，租金调整后，再不发住房补贴。
（九）各市（县）要根据实际情况制定并公布２０００年以前租金改革规划。租金提高的幅度和次数要与当地居民的收入水平相适应，要根据物价指数控制目标统筹安排。有条件的城镇或单位可结合本地区的实际情况，适当加大租金改革的力度，但必须上报自治区人民政府批准后公布执行。
（十）在租金水平达到成本租金以前，凡租住新建的公有住房和腾空的旧住房，承租人除按当地房改政策规定的租金标准缴纳租金外，仍需按当地的规定缴纳租赁保证金。缴纳租赁保证金建筑面积每平方米的额度暂定为当地上年二类住宅楼房建筑本身每平方米造价的３－－１０％，各市（县）缴纳租赁保证金的额度，由各市（县）按照当地的实际情况参照上述的规定确定。租赁保证金由承租人在租赁住房时按建筑面积一次性足额向产权单位缴纳，租赁保证金计息与否，由产权单位自定。若计息，利率按银行同期活期存款利率计息，不计复利。存储满１０年后一次将本息返还本人。
（十一）租金调整后，对离退休职工、政府民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象以及家庭经济困难户，凡实交租金超过家庭合理负担部分，可由其工资、养老金或救济费的发放单位从单位的住房基金中给予补贴。１９９４年家庭合理负担部分为家庭月工资、养老金、救济费总和的３％，１９９４年以后，家庭合理负担部分的比例以当地政府公布的比例为准。
（十二）加强对租金收入的管理，租金收入归产权单位所有，纳入单位住房资金，专项用于住房维修、管理和住房制度改革。
四、稳步出售公有住房
（十三）出售公有住房的原则。要在建立住房公积金制度的同时，稳步出售公有住房。城镇公有住房，除各级人民政府认为不宜出售的，均可向城镇职工出售。职工购买公有住房必须坚持自愿的原则。新建住房和腾空的旧住房实行先售后租，并优先出售给住房困难户。
（十四）出售公有住房的价格。向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价，成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区及非营业性配套公建费不列入成本内）、管理费、贷款利息和税金等项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（砖混结构住宅折旧年限为５０年，砖木结构的住房折旧年限４０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算。经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。目前，按照国家规定向中低收入家庭成本价出售公有住房确有困难的市（县），可以实行标准价作为过渡。今后，我区城镇出售公有住房的成本价和标准价由自治区、州人民政府和地区行政公署的房改领导小组逐年公布。设市城市的标准价、成本价由自治区房改办会同有关部门测定，经自治区房改领导小组批准公布实施；各县的标准价、成本价由地、州房改办会同有关部门测定后，经州人民政府和地区行政公署的房改领导小组批准公布实施，并报自治区房改领导小组办公室备案。
现行售房价格已高于本办法规定的标准价起步水平的，不应再降低价格。
公有住房的出售，应坚持先评估后出售的原则，售房单位与购房人必须签订买卖合同，并到所在地房地产管理部门办理交易和所有权转移手续。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。
（十五）出售公有住房的标准价按负担价和抵交价之和测定。２０００年前，我区新成套住宅楼房的负担价为所在市（县）双职工年平均工资的３倍确定。双职工年平均工资按当地统计部门公布的上年职工平均工资乘以２计算。抵交价按双职工６５年（男职工３５年，女职工３０年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的８０％计算。
旧住房的负担价按出售当年新房的负担价成新折扣（砖混结构住宅的折旧年限为５０年，砖木结构的住房折旧年限为４０年）计算，使用年限超过３０年的，以３０年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的８０％。
（十六）职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，１９９４年折扣率为负担价的５％，今后要逐年减少，２０００年前全部取消。
工龄折扣，售房单位应根据购房职工家庭中夫妇双方建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣，每年工龄折扣数额，按抵交价除以６５年（男职工３５年，女职工３０年）计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按参加工作之日起至国家规定的离退休年龄止。
（十七）职工按成本价或标准从购买公房，每个家庭原则上只能享受一次。因工作变动，原购住房由原售房单位按原售价收购的，在新的工作单位可以按本办法规定再购买住房一次。购买公有住房的面积必须严格按照自治区规定的分配住房控制标准执行，标准部分以内的按标准价计价，超过标准部分执行市场价。
（十八）售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。当年的标准价要根据各市（县）职工上年平均工资增长的水平、单位资助职工建立住房公积金年增长水平确定，一年一定。出售公有住房的成本价、标准价每年７月１日调整一次，有效期为当年的７月１日至次年的６月３０日。
（十九）付款方式。职工购买公有住房可以一次付款，也可以分期付款。售房单位可对一次付清房款的购房职工给予一次付款折扣，近期内一次付款折扣暂定为２０％，今后，随着公积金利率和政策性贷款利率的逐步提高，一次付款折扣将逐步减少，直至取消。分期付款的，首次付款不低于实际售价的３０％，超过３０％的部分，每多付１０％给予实际售价的２．５％折扣，分期付款期限不超过１０年，分期付款的部分要计收利息，单位不得贴息，利率按政策性抵押贷款利率。经办政策性住房金融业务的银行，应充分利用政策性住房资金，向购房职工提供政策性抵押贷款。
（二十）明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用５年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以依法继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。一般住用５年后方可依法进入市场出售或出租，在同等条件下，原售房单位有优先购买权和租用权，原售房单位已撤销的，当地房产管理部门有优先购买权和租用权，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，出售的增值部分，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
（二十一）发展房地产交易市场，规范住房交易行为。职工购买住房，应当到县级以上地方人民政府房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制定的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房注明产权比例；出售、出租、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，按国家规定交纳有关税费。要加强市场管理，规范交易程序，完善税收制度，坚决查处倒卖房产牟取暴利等违法行为。
（二十二）加强售后维修、管理服务，发展社会化的住房维修、管理市场。公有住房出售后，住房自用部位和自用设备的维修养护费用，由购房人自行负担。维修时不得擅自改动承重结构。
供房共用部位和共用设施设备设备的维修，由售房单位以及相关的住房所有人组成住房管理委员会，负责维修和管理。公有住房出售后应建立共用部位、共用设施的维修基金，维修基金除售房单位从售房收入中提取１０％外，还可在售房时，向购房人一次性收取购房款的１％，作为共用部位和共用设施设备的维修基金。维修基金由管委会专户存入银行房地产信贷部，本息用于住房公用部分的维修。维修费不足时，按各住房所有人占有的建筑面积分摊。
电梯、高压水泵、室内外暖气、锅炉房设备的运行、维修和更新费用由原售房单位负责。暖气费仍由职工所在单位负担。要改革现行城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物业管理企业和社会化的房屋维修、管理服务。
（二十三）加强售房款的管理。国有住房的出售收入按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，分别纳入各级住房基金；其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金；售房款要全部用于住房建设和住房改革，严禁挪用。
五、加快经济适用住房的开发建设
（二十四）各级人民政府要加强对经济适用住房开发建设的组织和领导，加快经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入职工的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。各级建设部门要切实组织好经济适用住房建设的实施工作。金融单位在信贷等方面应予以支持。房地产开发公司每年的建房总量中，经济适用住房要占１０－２０％以上。在建房、售房等方面，对离退休职工、教师和住房特困户应予以优先安排。
（二十五）鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社。在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧住房改造。
六、做好原有政策同本实施办法的衔接工作
（二十六）要做好与原有政策的衔接工作。已出售的公有住房均须按售房当年的售价占成本价的比重明确个人拥有的产权比例；经购房人同意也可按成本价补足房价款及利息后，原购住房产权归个人所有。１９９４年１月１日至本办法发布之前出售的公有住房，一律按本办法规定的售房政策进行规范。
（二十七）原有关文件规定出售公房的标准价和最低价一律停止执行。
（二十八）要继续做好原住房资金转入各级住房基金的核定、划转工作，并将划转的资金和原有的住房补贴，逐步理入职工工资或用于列支公积金。
七、加强领导，统筹安排，加快推进住房制度改革
（二十九）推进住房制度改革，加快住房建设，是各级政府的重要职责。各级人民政府必须加强领导，健全工作机构，全面规划，统筹安排，加快推进住房制度改革。
（三十）市（县）人民政府根据本办法规定的统一政策，不断完善城镇住房制度改革方案，设市城市的房改实施方案需经自治州人民政府或地区行政公署的房改领导小组审核，报自治区房改领导小组批准后执行。各县的房改实施方案由自治州人民政府或地区行政公署的房改领导小组审批后执行，并同时上报自治区房改领导小组备案。要加强对房改工作的检查督促，保证国家房改政策的贯彻落实和房改工作的健康推进。所有单位，不论隶属关系，都应当执行所在市（县）人民政府对房改工作的统一部署和规定。
（三十一）企业房改是城镇住房制度改革的重点，各级人民政府要为企业房改创造条件。有条件的国有大中型企业，应结合企业经营机制转换和劳动工资制度改革，建立现代企业制度，把住房开发建设、分配、管理和维修服务逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。
（三十二）各级房改领导小组要会同体改、建设、土地、计划、财政、税务、金融、国有资产、物价、统计、劳动、人事、监察、工会等部门，及时总结房改中的经验，不断完善政策、规定和配套措施，各司其职，各尽其责，相互配合，保证房改的顺利实施。
（三十三）要认真做好房改的宣传工作。各级新闻单位要加强舆论引导，广泛宣传和加快城镇住房制度改革的目的、意义、政策和措施，引导广大干部、群众转变观念，积极参与住房制度改革。
（三十四）要严肃房改纪律，严格执行国务院和自治区的统一政策。各级监察部门要加强纪律监督、检查，对不执行统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法违纪行为要严肃查处。
（三十五）军队系统住房制度改革方案，由中央军委审批后组织实施。
（三十六）本办法自发布之日起实行。自治区原有的房改政策和规定，凡与本办法不一致的，一律按本办法执行。
（三十七）本办法由自治区房改领导小组办公室负责解释。