发布文号: 本政办发[2011]95号
各自治县、区人民政府，本钢，市政府各委办局、直属机构：
为进一步建立健全住房保障体系，加快发展公共租赁住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）和住房城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）精神，结合我市实际，制定本实施意见。
一、总体要求
（一）指导思想。发展公共租赁住房（以下简称公租房）要以科学发展观为指导，按照保障民生、改善民生、进一步完善住房保障体系的总体要求，坚持以人为本、因地制宜，大力推进房源建筹，积极培育和发展住房租赁市场，逐步扩大住房保障政策覆盖面，有效缓解异地就业普通高校毕业生、外来务工人员、城市中等偏下收入家庭及引进人才的阶段性居住困难，努力实现城镇居民住有所居的目标。
（二）基本原则。
1．政府主导，社会参与。加强政府公租房发展政策制定和落实的引导作用，增加投入，采取土地、财税、金融等支持政策，支持房产管理部门通过各种渠道筹集并经营公租房。鼓励有条件的企业和社会其他机构规范发展公租房，积极推动公租房投资、建设、经营与管理市场化运作。
2．统筹规划，合理布局。发展公租房应符合城市经济社会发展规划、土地利用总体规划和住房建设规划，充分考虑供应对象的就业和生活要求。集中建设项目应在交通较便捷、生活配套设施较完善的区域内安排，并同步做好小区内外配套设施建设。
3．规范管理，灵活保障。公租房着重解决保障对象的阶段性居住困难，主要采取实物房源长期租赁的保障方式，由政府、各类企业和社会其他机构等投资建设或筹集采购租赁型房源，定向出租给保障对象，循环使用，满足基本居住需求。
二、合理确定保障对象和保障标准
（一）保障对象。公租房的供应对象主要包括：一是在本市异地就业无房的普通高校毕业生；二是在本市居住且有稳定职业、非本地户籍外来无房居住的务工人员；三是符合我市经济适用住房购买条件而无力购买的城市中等偏下收入住房困难家庭；四是本市人才主管部门认定有住房需求的引进人才。现阶段，要以城市中等偏下收入、急需住房解决成年子女分居和异地就业普通高校毕业生阶段性住房困难为突破口，逐步扩大保障范围。保障对象应具备的条件，由市房产行政主管部门会同相关部门研究确定并向社会公布。
（二）保障标准。一是新建的成套公租房、单套建筑面积控制在60平方米以下，并可根据申请家庭人口规模配租不同的套型住房；二是对符合条件的保障对象租赁公租房的，其租金标准按同地段、同类型住房市场租金的70%交纳；三是对符合条件的保障对象承租政府通过市场价格租赁筹集采购的社会房源，由政府按市场平均租金的30%比例承担其租金，其余租金由个人交纳。
三、大力推进公租房建设和房源筹集
（一）多渠道筹集房源。公租房可以由政府投资建设，也可以由企业和其他社会机构投资建设；公租房房源应通过新建、配建、改建、收购和长期租赁等方式多渠道筹集。
1．充分利用社会房源，鼓励各住房产权单位和城市居民将持有的单位房源和个人住房出租给政府，由政府统一向保障对象提供公租房租赁房源；
2．企业事业单位现有或自建的职工公寓和集体宿舍；
3．在经济适用住房、危旧房改造和商品房开发中集中新建或按一定比例配建部分公租房；
4．在外来务工人员集中的开发区和工（产）业园区，引导各类投资主体利用单位自用土地建设公租房；
5．鼓励和支持各类企业或社会其他机构投资建设并持有和经营公租房，或由政府回购。
（二）约定配建要求。在经济适用住房、棚户区危旧房改造和商品房开发过程中，集中新建或配建公租房的，规划建设、国土资源部门应当在建设项目用地出让条件中，明确新建或配建公租房的总建筑面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准、房屋权属等事项，并在土地出让条件中予以约定。
（三）鼓励社会建设。外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区管理部门应当统筹规划，按照集约用地、集中建设的原则，引导各类投资主体建设公租房，面向用工单位或园区就业人员出租；鼓励各类企业和社会其他机构以独资、集资或股份制的方式投资建设公租房，并给予享受公租房建设和运营的有关优惠政策。
（四）规范单位自建。住房困难较多的单位，在符合城市规划的前提下，经批准可以利用自用土地建设公租房，纳入市公租房规划（计划）实行统一管理，优先向本单位符合条件的职工出租；剩余房源可由政府以成本价收购后纳入公租房管理，也可由该单位严格按照规定的公租房准入条件、租金水平、退出机制等要求自行管理并接受政府监督。
（五）支持公房改建。国有直管公房经营单位和企业自管住房产权单位投资改建公租房的，可按房屋改建的有关规定编制方案，由原设计单位或具有相应资质单位提出意见，经市房产行政主管部门批准后实施，并享受公租房建设和运营的有关优惠政策；对住房产权单位依据政策向政府提供公租房房源的，政府按市场平均租金每户10%的标准给予政策性补贴支持，补贴资金专项用于公租房的改建、维修养护和日常经营管理。
（六）严格建设规范。成套建设的公租房应确保工程质量和安全，符合安全卫生标准和节能环保要求，并综合考虑住宅使用功能与空间组合、居住人口及构成等要素，合理确定套型比例和结构，交付使用前应达到基本入住条件；以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应严格执行宿舍建筑设计规范的有关规定；政府筹集采购的公租房应坚持小型、适用，满足基本住房需求的原则。
（七）规范项目审批。集中新建（配建）的公租房项目，由实施单位会同建设单位按有关规定编制方案，经市住房保障管理机构和行政主管部门审查后，报市住房保障委员会审批并下达项目实施计划；市发展改革、财政部门应依据市住房保障委员会下达的公租房项目计划，分别办理项目核准手续和编制项目投资计划；规划建设部门应依据批准的公租房项目计划及时办理规划用地许可证；国土资源部门应及时办理供地手续；市房产行政主管部门和住房保障管理机构应按照《中华人民共和国招标投标法》有关规定，组织发展改革、规划建设、国土资源、财政、监察和运营机构等有关部门和单位，共同做好公租房项目招投标监督管理工作。
四、建立稳定的资金渠道
（一）多渠道筹集保障资金。公租房资金来源主要包括：
1．中央、省公租房专项补助资金；
2．根据公租房年度计划，财政预算安排的住房保障资金；
3．土地出让净收益中的10%和住房公积金增值收益中计提的住房保障资金；
4．公租房租金收入；
5．公租房投资运营单位自筹或通过融资方式筹措的资金。
（二）加大政府资金投入。政府通过直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、合理过渡或不参与分配租赁收益等方式，对公租房建设和运营给予资金支持，保证运营机构持续发展公租房事业；企业和社会其他机构在国有土地上单独选址、集中建设的公租房，土地出让金可按照收支两条线规定管理，在资金使用上给予支持。
（三）积极拓宽融资渠道。政府投资建设的公租房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围；鼓励金融机构发放公租房中长期贷款，具体办法按照中国人民银行和中国银监会的有关规定执行；支持符合条件的企业通过发放中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营；积极探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金及其他金融工具投资公租房建设。
（四）严格运营资金管理。公租房保障资金实行专款专用、不得挪作他用。政府投资建设公租房的经营租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入国库，实行收支两条线管理。公租房租金收入专项用于偿还公租房贷款和公租房的维护、管理及投资补助。各类企业和社会其他机构投资建设公租房的租金收入，应优先用于归还公租房建设贷款和公租房的维护、管理支出。
五、加大政策支持力度
（一）保障建设用地供应。国土资源部门应将公租房建设用地纳入年度土地利用供应计划，优先供应，重点保障，并加快建立健全公租房土地储备制度。规划建设部门在编制近期建设规划、控制性详细规划、住房建设规划时，应当明确公租房建设用地的规模、空间布局和具体地块。
（二）拓宽土地供应方式。面向经济适用住房对象供应的公租房，建设用地实行划拨供应；其他方式投资的公租房，建设用地可采用出让、作价入股等方式有偿使用，并将所建公租房的租金水平、套型结构、建设标准和配套设施等作为土地供应的前置条件，所建住房只能租赁，不得出售。
（三）落实各项优惠政策。对公租房的建设和运营给予税收优惠，具体办法按照财政部和国家税务总局的相关规定执行。公租房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按经济适用住房相关政策执行；企业利用厂区空闲土地新建公租房的，依据新的规划办理相关手续；对公租房承租人的户籍管理、就学和就医等享有与市民同等待遇。
（四）明晰产权归属关系。公租房建设实行“谁投资、谁所有、谁收益”的原则。政府投资建设的公租房竣工验收后，由市房产行政主管部门按规定接管为直管国有房产，并委托运营机构按公租房的运营模式专项管理；企业和社会其他机构投资建设的公租房，按照权属登记的有关规定办理；房屋产权管理部门在办理权属登记时，应在房屋产权登记和权属证书上注明“公共租赁住房”。
六、强化运营管理和监督机制
（一）加强制度建设。市房产行政主管部门应建立健全公租房申请、审核、公示、轮候、补贴、配租和租后管理等制度，并负责公租房的投资、建设、租赁和运行管理等工作；各相关部门要按照规定程序和职责分工严格准入审核，加强对公租房运营的监督管理，做到审核过程公开透明、年审复核准确到位、配租补贴结果公平公正；各类企业和社会其他机构投资、建设、运营公租房，必须严格按照政府确定的准入条件、租金水平、租赁期限、退出要求等进行规范管理。
（二）明确保障方式。
1．符合条件的申请人只能申请承租一套公租房。申请承租政府、企业和社会其他机构投资建设公租房的，应当向市房产行政主管部门提出书面申请；申请承租政府通过市场价格租赁筹集采购社会房源的，城市低收入家庭应当向户籍所在地街道办事处提出书面申请，外埠来溪就业的普通高校毕业生、外来务工人员和引进人才由其所在单位统一向市房产行政主管部门提出；申请用人单位自行建筹的集体宿舍、职工公寓、人才公寓等公租房的，申请人直接向用人单位申请，由用人单位予以配租，配租情况报市房产行政主管部门备案。
2．政府、企业和社会其他机构投资建设的公租房实行限期租赁。租赁期限一般不低于2年，合同到期仍需租赁的，应在合同期满3个月前重新申请，由公租房经营管理单位重新进行资格审核，符合条件的报送市房产行政主管部门备案后可续签，租赁总年限超过5年的，应当重新申请，并由公租房管理单位重新确认。
3．符合本市廉租房保障条件家庭申请市场房源的公租房，按现行廉租房租赁补贴的申请规定、补贴标准和程序办理；申请承租政府投资的公租房，由市房产行政主管部门按规定统一审核并转至相关运营机构轮候安排，其租金标准按本市同地段、同类型住房市场租金交纳，继续享受廉租房租赁补贴政策。
4．已享受廉租房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得同时或再次申请承租公租房。
（三）规范租赁行为。
1．政府通过市场租赁方式筹集采购的公租房，应当与提供房源的出租人和承租人分别签订房屋租赁合同和公租房租赁合同；政府、企业和社会其他机构投资建设的公租房，应由公租房经营管理单位与承租人签订公租房租赁合同，单位集体租赁的，应与用人单位和承租人共同签订公租房租赁合同；公租房租赁合同应使用统一印制的示范文本，并且应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。
2．承租人应在签订租赁合同之日向出租单位（个人）交纳一定数额的履约保证金，合同期满或终止，退还保证金本金。违约的可从保证金中抵扣应承担的相关费用；承租人在租赁期限内调离本市或死亡的，其共同申请人可按原合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。
3．公租房只能用于承租人自住，承租人应当按照合同约定，按时交纳房屋使用过程中发生的相关费用，爱护并合理使用房屋及附属设施，未经允许不得私自对房屋进行装修改造，私自装修的，退出时不予补偿；承租期间不得出借、转租、闲置，不得擅自改变房屋结构和房屋用途，不得用于从事其他经营活动。对于房屋内部易损、易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修或赔偿责任。
（四）确保租金交缴。公租房月租金额按房屋建筑面积计算。承租人应当严格履行租约规定，按季提前预付租金。无正当理由逾期不交的，按日加收月租金1%的滞纳金。用人单位集体安排承租公租房的，应配合出租单位建立租金支付或租金汇缴制度。承租人拖欠租金和其他费用数额达1000元以上的，应当追究承租人的违约责任。
（五）健全退出机制。承租人应在合同期满或终止之日腾退公租房，并结清相关费用。承租期间通过购买、获赠、继承等方式在市区获得其他住房且达到政府公布人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准具备自购房屋条件的，应当向住房保障管理机构报告，并终止享受公租房保障政策，退出已承租的公租房。对确有困难暂不能退出公租房的，经市房产行政主管部门和公租房经营管理单位同意，可以申请6个月以下的延长租住期，延长期内按同地段同类住房市场租金标准全额交纳租金。
（六）加强动态监管。公租房所在社区、街道办事处、民政部门，应当协助管理承租人的动态，符合退出条件的，及时向房产行政主管部门通报；切实加强对公租房运营情况的监督管理，按年度对承租人的家庭人口、收入、住房财产等情况进行复核，对不符合条件的，严格按照退出规定办理；要建立举报奖励制度，任何单位和个人有权对违反公租房管理规定的行为进行举报，对查证属实的举报者给予奖励；公租房经营管理单位应当加强对承租人履行合同情况的动态检查，及时发现和制止违反租赁合同约定的行为。
（七）严查违约违纪行为。对出具虚假证明材料的单位和个人，由上级主管部门或监察部门依法追究单位领导及相关责任人的责任；对房地产中介机构为公租房接受委托代理转让、出借或转租的，由市房产行政主管部门对其依法处理；对有关部门和单位工作人员在公租房管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，要严格按照有关规定严肃处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
七、加强组织领导
（一）强化政府主导责任。发展公租房实行市政府负总责，县（区）和部门抓落实的责任制。各县（区）及有关部门要加强组织领导，明确工作责任，加大工作力度，健全住房保障管理机制，确保公租房保障工作顺利实施。市住房保障委员会负责对本市公租房政策和规划制定、发展目标和阶段性任务等重大事项的决策协调。市房产局是本市公租房工作的行政主管部门，市住房保障与房改办公室负责公租房的日常管理。市发展改革、规划建设、国土资源、财政、民政、人力资源社会保障、公安、监察、审计、金融、税务、工商等部门要各司其职、密切配合，加快制订相关配套政策或具体办法，认真做好公租房的相关管理与监督工作。
（二）科学制定发展规划。市房产行政主管部门应会同发展改革、规划建设、国土资源、财政等部门根据本市经济发展水平、住房市场租赁供应情况和规定对象的住房需求、土地净收益情况和财力状况，统筹安排，合理确定年度供应规模和实施计划，科学编制公租房发展规划，并纳入全市住房保障规划，分年度组织实施。
（三）严格目标考核管理。市房产行政主管部门要会同有关部门，加强对公租房工作的指导和监督。自2011年起，将公租房建设纳入市政府目标管理考核重要内容。各县（区）及有关部门要细化分解任务，层层落实责任，加强对规划、项目、土地、资金、税费等政策落实以及目标任务完成情况的监督检查，并定期通报结果。对工作不落实、措施不到位的县（区）、部门和单位及相关责任人，要依照有关规定进行行政问责。
（四）加快制订实施细则。市房产行政主管部门和住房保障管理机构要根据国家、省的总体要求和本实施意见，结合我市实际情况，抓紧制订实施细则，报市政府审核批准后执行。
二○一一年六月二十五日