发布文号: 本政发[2007]13号
各自治县、区人民政府，本钢、北钢，市政府有关委办局、直属机构：
为切实加强我市棚户区改造后的新建住宅小区（以下简称棚改新区）物业管理工作，提高居民居住质量，合理维护小区物业，满足业主生活需求，根据《关于印发〈棚户区居民回迁小区管理的指导意见〉的通知》（辽棚改〔2005〕2号）精神，结合我市实际，现提出以下指导意见：
一、指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，以物业管理有关法律法规和规章为依据，以合理维护小区物业、保障小区居民合法权益、保持良好居住环境、构建和谐本溪为宗旨，从实际出发，因地制宜，注重实效，为居民创造一个舒适、整洁、文明的小区居住环境。
二、管理模式
棚改新区实行政府引导、业主自助、属地管理、多方筹资的管理模式。
（一）召开业主大会
各棚改新区所在地的街道办事处、社区居委会在市物业行政主管部门指导下，组织本地区住宅小区召开业主大会，选举产生业主委员会。
（二）建立物业管理所
物业管理所是经工商行政部门注册，市物业行政主管部门备案、独立承担民事法律责任的法人机构。
物业管理所建立工作，由各区政府负责，街道办事处、社区居委会具体组织实施。一个居住小区建立一个物业管理所，隶属于所属街道办事处，业务上受市物业行政主管部门指导。
（三）物业管理所主要职责
1．受业主大会委托对所辖区域的物业进行管理。
2．负责本住宅小区环境卫生的清扫保洁；住宅小区绿化、小区甬路硬化设施的维修、养护；住宅小区内公共治安秩序的维护；房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护。
3．接待居民报修，受理居民投诉和调解相邻物业权纠纷。
4．负责小区物业管理费的收缴和使用。
5．负责小区居民迁出迁入登记备案。
6．负责小区设施验收、管理以及有关设施资料的保存。
7．宣传、贯彻、执行国家、省、市有关物业管理的法律、法规。
8．负责向行政主管部门报告违法从事危害公共安全的装饰装修活动，监督制止违法行为。
（四）物业管理所人员设置和聘用条件
物业管理所所长由区政府明确符合条件的人员担任，各区政府可根据住宅小区规模，设两名副所长，一名由社区指派，另一名由产权单位出任。同时，可根据小区规模及需要设置一定数量的工勤人员。
工勤人员聘用条件：以本小区内家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为选择对象，就业困难对象作为首选。
保洁、保绿、维护公共秩序等物业服务岗位，由各区劳动保障部门根据居民户数、绿地面积、清扫保洁面积、维护公共秩序责任区面积等核定岗位人数，并由社区居委会依据物业服务岗位条件聘请下岗失业人员，按再就业有关政策办理。
（五）人员聘用
各区政府在物业管理所人员聘用上要认真把关，建立聘用人员档案，按年度进行考核，对不称职人员可随时解聘。
（六）人员工资
低保人员、公益岗位人员工资，按民政部门和劳动保障部门有关规定进行补贴，不足部分及其他人员开支可由物业服务费或其他收入中支付，支付标准由各区政府制定。
（七）建立业主委员会
已建成交付使用的棚改新区，当业主入户率达到50%以上时，各街道办事处、社区居委会负责筹建业主委员会工作。筹建所需费用由建设单位承担。
召开业主大会，选举业主委员会委员并确定其职责，要依据《物业管理条例》（国务院令第379号）及《业主大会规程》（建住房〔2003〕131号）有关规定执行。
三、物业管理用房
（一）棚改新区物业管理用房由建设单位无偿提供。建设单位要按规定配套建设总面积4‰的标准建设物业管理用房，按规定比例建设物业管理用房不足60平方米的要保证达到60平方米以上，物业管理用房产权归本物业管理区域内全体业主所有。
（二）各建设单位要为物业管理所无偿提供不小于300平方米的商业用房，作为物业管理经费不足的补充。
四、物业服务费收取标准及支出范围
（一）物业服务费收取标准
在小区环境设施未建成之前，从棚户区改造资金中提取部分费用，主要用于配户前和配户后小区前期管理人员工资、办公费和房屋管理维修等（包括配户后小区空置房屋的管理费用）。物业服务费每月按建筑面积每平方米0?20元标准提取，此项费用进户前按半年期一次性交付。
回迁业主的物业服务收费由业主委员会与物业管理企业签订协议，按照《本溪市物业服务收费管理实施办法（试行）》规定，经市物价部门会同市物业行政主管部门考核评定后确定。
（二）物业服务费支出范围
物业服务费按物业服务合同约定支出，主要用于小区内共用部位、共用设施设备保修期的维修和养护，物业管理所工作人员工资及办公费用等。
五、前期物业管理
棚改新区的前期物业管理一律由开发建设单位负责。开发建设单位要制定《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，并与区政府组建的物业管理所签订书面服务合同，报市物业行政主管部门备案。
物业管理所要参与小区房屋及共用设施设备的验收、接收和保管小区工程建设及竣工验收等资料，与业主签订《业主临时公约》。待业主入住率达到50%以上时，由街道办事处、社区居委会组织召开业主大会，选举产生业主委员会。
六、人员培训
为确保棚改新区后续管理顺利进行，各区政府应对从事物业管理有关人员制订培训计划，并会同物业行政主管部门对业主委员会成员及从事物业管理人员无偿进行上岗培训，使其掌握一定服务和维修技能。
七、住房专项维修资金的归集及使用
住房专项维修资金的归集和使用，按省、市有关规定执行。
二○○七年六月十五日