发布文号: 铜政发（1985）47号
各县、区人民政府，市政府各委、办、局，各有关单位：
为了解决我市基建拆迁和房屋交易价格混乱状况，加强房屋价格管理，统一基建拆迁和房屋交易评价标准，使房产管理工作更好地为四化建设服务，参照兄弟城市的有关规定，结合我市实际情况，制定了《铜川市民用房屋评价办法》，现颁发施行。执行过程中有什么问题，请直接与市房地产管理局联系。
城市民用房屋的价格管理，涉及面广，政策性比较强，各有关单位要加强联系，密切配合，以保证本办法的贯彻执行。
铜川市民用房屋评价办法
为解决我市基建拆迁和房产交易价格混乱状况，加强房屋价格管理，统一基建拆迁和房产交易评价标准，促进我市城市建设，特制定本办法。
第一条 本办法适用城区和郊区管辖的城镇及工矿点。宜君、耀县地区，由各县根据实际参照本办法另行制定。
第二条 基建拆迁单位和房产交易的买方，应向市房地产管理局所属房屋产权监理单位(以下简称产权监理单位)申请评价。产权监理单位必须核实产权归属，如有产权纠纷，退回申请书，令其先解决产权纠纷。如无产权纠纷，派员到现场协同双方当事人，丈量房屋建筑面积，评定房屋类别等级，查清建筑年代和大中修情况。
第三条 产权监理单位测算民用房屋的现值按以下公式计算：
现值＝(原值－残值)×新旧成数＋残值
第四条 民用房屋的原值，依据丈量的建筑面积和房屋的分部分项用料分别套用附录一《铜川市民用房屋评价综合定额》(以下简称综合定额)计算，分项总计后增加施工管理费，管理费率执行铜川市城乡建设环境保护局规定的街道办事处施工管理费标准。
第五条 《综合定额》系根据铜川地区民用房屋的现状和1983年陕西省建筑工程预算定额编制的。由于民房千差万别，《综合定额》中缺少的单项，可以直接套用1983年陕西省建筑工程预算定额。如省定额修订，由市房地产管理局对《综合定额》做相应的修订。
第六条 丈量房屋建筑面积，计算单位为平方米，丈量长度单位为米，精确度取二位小数。建筑面积丈量时从墙外皮算起，走廊由明柱外皮算起，特殊建筑物按国家关于建筑面积计算办法办理。
第七条 根据调查分析将铜川市民用房屋分为十一类十四个等级，并规定了使用年限，综合列于附录二《铜川市民用房屋分类等级及使用年限》。民用房屋新旧成数分为十成，新建房为十成，稍有使用价值为一成，按下列原则评定。
1．根据房屋主体结构用料评出分类等级，从附录二查得使用年限，然后除以十成，求出每一成的年数。
2．根据房主(拆迁户和卖房人)提供的建筑执照计算已经使用年数并算出应减成数。
3．计算出的成数与房屋现状对比，确实主体结构完好，其它各方维护好的，可在计算的成数上增加一成。
4．凡房屋经过大修，未超过一个成数年，成数提高二成计算；已超过一个成数年，未超过二个成数年，或经过中修未超过一个成数年，成数提高一成计算。大修、中修的范围和标准，执行建设部颁发的《房屋修缮范围和标准》。
5．凡房屋由于地基下沉，墙体开列，梁柱歪斜，或者长期漏雨造成椽、檩、屋架、梁、柱腐朽者，需经中修后能使用者，成数降低一成；需要大修后能使用者，成数降低二成。
6．凡不能继续使用的房屋，成数为零只计算残值。
第八条 房屋的残值，系指房屋拆除后可以回收材料的使用价值，按附录三查得的百分数乘原值求得。
第九条 基建拆迁和房屋交易中，零星构筑物及室内外设备，庭院树木，按附录四计算，凡附录四未列之项，由双方当事人与评价人参照国家有关规定定值。
第十条 基建拆迁中产权属国家行政、事业、企业及集体企业事业单位所有的，原则上执行本办法评价的规定，其原值可按基建造价计算，基建造价系指工程验收时的造价，如无此项资料，可按当年帐面固定资产数减去5％为准。
第十一条 原房因拆除，倒塌等原因无法按本办法测算原值者，按附录三所列房屋类别等级查“参考原值”执行。
第十二条 基建拆迁中，拆迁户回收旧料者，基建单位应从现值中扣回残值。
第十三条 为鼓励拆迁户自己建房，凡自愿建房者，基建单位可按评定现值的20％增发给建房补助费，不再安排住房。
第十四条 私房交易允许价格在规定范围内浮动，由买卖双方和评价人共同商定，向上浮动部分不得超过评价现值的30％。
第十五条 产权监理单位收取的测算费，属基建拆迁由基建单位交纳，属房产交易由买方交纳；二次测算费由申请人交纳。测算费以价格总额，分别按以下比例收取。500元以内者1．5％；501～1000元者1．3％；1001～5000元者1．0％；5001～10000元者0．7％；10001～50000元者0．5％；50001以上者0．3％。
第十六条 产权监理单位根据本办法第三～十四条计算评定出价格，填写价格评定书，加盖公章交申请人，申请人按第十五条规定交纳测算费。
第十七条 基建拆迁和房产交易当事人认为产权监理单位测算的价格不合理时，可以申请重新测算，产权监理单位应另外派员测算，允许申请人自行聘请工程技术人员参加测算。测算结果证明第一次测算有误，应收回第一次出具的价格评定书，重新按第二次测算结果另出价格评定书，不收测算费；但测算结果证明第一次测算无误，申请人应按第十五条交纳第二次测算费。
第十八条 基建拆迁，房屋交易当事人必须执行产权监理单位评定的价格，不得抬高或变相抬高价格，或者不经产权监理单位私自交易。违者，根据情节严重程度和当事人对问题的认识做如下处理。
1．情节轻微，能主动承认错误者，可给予批评教育，退回超出价款。
2．经批评教育，态度无转变者，应没收超出价款。
3．情节严重，态度恶劣者，除没收超出价款，并处以50～200元罚款。
第十九条 凡当事人不接受产权监理单位的处理，属基建拆迁者，由产权监理单位通知城建规划部门不发或吊销施工执照。属房屋交易者，产权监理单位不予办理产权过户手续。
第二十条 产权监理单位工作人员，必须严格执行本办法及国家有关规定，秉公办事，严禁吃请受贿，违者视情节轻重给以纪律处分，直至追究刑事责任。
第二十一条 本办法自公布之日起施行，凡与本办法不相符合的有关规定同时作废。
第二十二条 本办法由铜川市房地产管理局负责解释，各单位在执行中如有什么问题和意见时，迳向该局反映，以便修改完善。