发布文号: 新计价房[2001]345号
乌鲁木齐市物价局、各有关房地产公司：
近年，国家为拉动内需和保证中、低收入者的住房消费，推出了享受大量国家优惠政策的“经济适用住房”，乌鲁木齐地区经济适用住房也形成了热销的局面。按国家规定，经济适用住房实行政府指导价，自治区也制定了相应的经济适用住房价格管理办法。但在实际操作过程中，由于现行经济适用住房价格管理办法是以个别成本确定经济适用住房价格，部分开发商不惜成本争取土地、提高建筑标准，造成了经济适用住房价格居高不下、“经济房不经济”的结果。为了扭转这种情况，落实国家经济适用住房政策，保证中、低收入者的住房消费，经研究，决定对乌鲁木齐地区的经济适用住房实行价格水平控制管理办法，具体内容如下： 一、自2001年1月1日起，对乌鲁木齐地区的经济适用住房价格按土地级别优劣实行政府指导价水平控制，具体价格实行报备制度。
二、土地级别优劣划分以乌鲁木齐市土地管理局制定的《乌鲁木齐市基准地价图》中确定的土地级别为准。
三、具体指导价水平为：
1、砖混结构多层经济适用住房按套内建筑面积计算的综合平均销售单价每建筑平方米的指导价为：三级地1700元，四级地1550元，五级地1400元，六级地1300元，七级地1250元。以上指导价上浮幅度不超过5％，优质工程上浮幅度不超过10％，下浮不限。砖混结构多层经济适用住房的楼层差价率在保证全部住宅层数差的增减代数和为零的前提下由开发商自定，预售时确定的楼层差价率在新建经济适用住房的正常销售期内不得改变。
2、框架结构高层经济适用住房按套内建筑面积计算，每建筑平方米综合平均销售单价起价的指导价为；二级地3150元，三级地2950元，四级地2750元，五级地2600元，六级地2500元，七级地2350元。以上指导价上浮幅度不超过5％，优质工程上浮幅度不超过10％，下浮不限。框架结构高层经济适用住房以地面以上住宅第一层为起价，该层以上每层按套内建筑面积每平方米加价幅度不得超过30元。朝向差价在“同层增减为零”的前提下，按开发商所确定各层销售价格的1--2％安排。
3、各地级相对繁华区(指经政府价格行政主管机关确认的街角地，临主干道地及小区方圆500平方米以内居住人口密度在2000人以上或小区方圆500平方米以内各类建筑总面积在20万平方米以上的片区)内的经济适用住房的综合平均销售价格一般可在不高于其相邻较优地级的限价水平下适当上浮，具体上浮幅度由政府价格行政主管机关根据地块的相对繁华程度确定。地级分界线垂直进深200米范围内(包括从此范围内扩展出的成片地块)处于较劣地级的地块按与其相连的较优地级对待。
四、按以上价格水平和上浮幅度确定的最高上限价格不得突破，具体综合平均预售价格由开发商预售前在低于规定的上限价格内向政府价格行政主管机关报备，经政府价格行政主管机关确认后执行。
五、在以上价格水平下的经济适用住房建设标准为：涂料内外墙面，坐式马桶，卫生洁具齐备，卫生间瓷砖墙面、瓷砖地面，门窗按国家规范，室内水泥毛地面，单元、分户设防盗门，阳台封闭，按设计附带有地下室，保证水、电、暖、电视、电话的正常使用功能。以上设施、设备均应是符合国家产品质量要求的合格产品。除此以外的室内设施、设备可按成本加价，具体加价额度必须在预售合同中注明，否则，视为预售价格中包括全部室内设施、设备。
六、砖混结构多层经济适用住房按住宅设计附带的地下室不得计价销售。因地质状况未建地下室的，开发商应在预售合同中注明，其价格应较附带有地下室的略有降低。
七、经政府价格行政主管机关确认的经济适用住房预售价格结算时一般不作调整。因国家政策等因素导致成本额外增加的，经政府价格行政主管机关确认，可适当调整结算价。因国家政策等因素导致成本下降的，政府价格行政主管机关将责成开发商向购房者退款。
八、作为以上价格计量单位的成套房屋的套内建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。具体按国家标准GB／T17986．1--2000。
九、新建经济适用住房的正常销售期系指新建经济适用住房竣工交付使用前一年及后一年的两年的时间内。政府价格行政主管机关确定的新建经济适用住房价格在正常销售期内有效。正常销售期后的滞销房价格由开发商自定。
十、凡在2001年1月1日以后申请用地的(以政府城市规划行政主管机关核发《建设用地规划许可证》的时间为准)应按本文指导价水平执行。在此之前的，仍按自治区物价局新价房字(1999)33号文执行，同时应参照本文确定的指导价水平。开发商选择开发地块时有责任按本文确定的指导价水平自行测算成本，并充分考虑开发风险。
十一、本文确定的指导价水平为试行标准，试行期一年。我委将依经济发展水平适时调整。
十二、本文由新疆维吾尔自治区发展计划委员会负责解释。
附件：国家标准GB／T17986．1--2000
附件：
成套房屋套内建筑面积组成(国标GB／T17986．1--2000)：
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
1、套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道，厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和。
b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d)内墙面装饰厚度计入使用面积。
2、套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
3、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。