发布文号: 琼建房[1994]41号
第一章 总 则
第一条 为加强城镇住宅小区（包括别墅区、商住区、高级写字楼等，以下同）的管理，维护好小区房屋及市政公共设施，为居民创造一个优美整洁、舒适方便、配套完善、文明安全的居住环境，根据国家有关法规和海南省有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，系指按统一规划、合理布局、综合开发建设、公共配套设施比较齐全，幼托、中小学校、邮电、医疗站、商业饮食网点及其他服务设施比较完善，建筑面积为五万平方米以上的公寓住宅楼、建筑面积为一万五千平方米以上的别墅群和建筑面积为二万五千平方米以上的公寓、别墅混合楼宇等居住小区。达不到以上规模的小区，可参照本办法进行管理。
第三条 住宅小区的管理，主要是指对小区内的房屋、市政公共、设施、城市基础设施的维护修缮，园林绿化、公共卫生、治安保卫、居住秩序以及生活服务设施、文化教育设施、商业饮食网点设施、交通秩序、市场以及环境容貌的维修和管理等。
第二章 管理机构的设置及其职责
第四条 住宅小区实行专业管理和属地管理相结合的原则，可以由所在行政区域人民政府组织有关部门成立住宅小区管理委员会。管理委员会由房地产管理部门、开发经营企业、派出所、机团单位等部门代表和住户推选的代表组成。住宅小区管理工作实行统一领导，条块结合，分工负责，综合管理的原则，由城市建设主管房产部门归口管理，所在区人民政府负责组织领导，专业管理部门分工负责实施。
第五条 管理委员会是住宅小区的决策机构，其主要任务是组织、编制和落实住宅小区的管理目标和各项计划；指导、检查、督促各项计划和管理工作的实施；及时向所在行政区人民政府和各有关部门反映居民的意见和要求。管理委员会下设小区物业管理处（公司或办公室），负责日常管理事务和各项服务工作。
第六条 小区物业管理处（公司或办公室）的职责是：
１．在管理委员会的领导下，组织制定年度计划和小区管理服务的重大措施，负责落实小区的管理目标，开展经常性的管理服务工作；
２．负责小区各项费用的征收和合理使用；
３．贯彻经营与服务相结合的方针，组织各种服务项目，开展有偿服务；
４．负责办理各住户居住的有关手续，同各住户签订居住条约，制定并负责实施各项规章制度，依法制止和纠正违章行为，实施奖惩；
⒌负责与各有关方面的协调工作，定期向管委会汇报和向所在地政府及有关部门反映住户的意见和要求；
６．加强社会主义精神文明建设，开展创建文明小区活动。
第七条 住宅小区管理要向专业化、社会化发展。要积极创造条件，发展物业管理，实行物业管理单位（含房屋管理单位，以下同）总承包经营物业管理单位县经济实体，实行自主经营。
第八条 房地产发展商或建设单位，自行成立物业管理机构，必须要吸收有关部门和用户代表参加管理和监督，严格执行管理职责，切实维护好小区房屋和市政公共设施。
房地产开发商或建设单位，只能将物业管理权委托给房地产管理部门管理，不得将物业管理权进行转卖。必须对小区的各种配套设施、维修基金、物业管理和售后服务负完全责任。
第三章 房屋的管理
第九条 住宅小区的一切房屋（包括公建房、单位自建房和私房等）都要进行产权登记，办理产权证手续，由管理处建立房屋档案（付档），编卡造册，妥善保管，由房地产管理部门实行统一行政管理，并对房屋管理单位实施指导和监督。
第十条 住宅小区内的一切房屋必须按照规划设计用途使用，任何单位和个人都不得随便更改房屋的结构和使用功能，不准私自拆除、改装；不准在阳台上搭建任何形式的棚架和堆放影响观瞻的杂物，要注意阳台绿化和保持其清洁美观；不准在墙上打洞、增开门窗等。变更房屋用途的，须经管理处同意并报请市规划及房产管理部门批准。
第十一条 不准在室内及阳台上劈柴、制作家具等，以免发生振动和嘈声，不准在房屋或其他建筑物上滥行张贴、涂写标语广告，要保持各类设施及建筑物的完好、整洁，注意市容面貌和安全。
第四章 公共设施的管理和维修
第十二条 新建住宅小区的市政公共设施由开发建设单位负责修建，验收接管时尚未配套部分，仍由开发建设单位负责完成或一次性拨款给管理处代劳实施。
第十三条 住宅小区集中使用的高压水泵、配电系统、中央制冷装置、电梯等设备，由管理处统一管理，使用单位和住户按规定标准缴纳维修运行费用，各项设备的更新、改造、维修分摊负担。
第十四条 住宅小区内的排水、道路、路灯、消防、公共电视天线等公用设施，由管理处统一管理；给水、电力、煤气供应等，原则上应由各专业部门负责管理，对于各专业部门尚未接管的小区，可通过协商按各专业部门的规定和要求由管理处暂代管理。
第十五条 住宅小区内每个人都有保护公共设施的责任，任何单位和个人都不得擅自接引和改换各种管、线，不得擅自挖掘道路和排水管道。需进行维修、扩建或改建时，必须报请管理处批准。
第十六条 住宅小区内已建好的各种车棚，任何单位和个人都不得占为己有或挪作他用。不得在公共建筑物里、走廊和楼梯底下等公共地方随意摆放各种车辆。
第十七条 住宅小区内市政公共设施的正常使用管理及维修、养护由管理处负责。各专业部门直接管理的给水、电力、煤气管道等，分别由各专业部门负责。市政公共设施的扩建、改建、重建所需资金由住宅小区内各单位和住户按其建筑面积分摊负担；各专业部门直接管理的项目，所需资金由各专业部门负责。
第五章 规划管理
第十八条 住宅小区的建设必须严格按照小区详细规划实施，住宅小区红线以内的土地均由房地产管理部门及小区管理处按国家规定和规划设计实行管理。任何单位和个人不准在住宅小区内私搭乱建及堆放各类物品，不准在空地上种植农作物。
第十九条 住宅小区内禁止一切违章建筑。凡未按规划设计或未经允许搭建的房屋、宣传栏、广告牌（栏）等设施，均属违章建筑，管理处应配合城建管理部门及时制止并进行严肃处理。妨碍安全，影响卫生和市容观瞻的，限期拆除；正在施工的，勒令立即停工处理。
第六章 绿化管理组织专业队伍负责实施，庭院绿化应在专业队伍的指导下进行栽种和管理。
第二十一条 住宅小区内任何单位和个人都有保护绿化设施的义务和责任，要提倡人人爱护绿化，严禁攀折花木、挖根摘果、践踏草坪和不准在树上拉绳凉晒衣服等物；不准在绿化地里采矿取石、开荒栽种农作物或改作他用。
第七章 卫生管理
第二十二条 管理处要制定各项卫生制度和公约，切实抓好经常性的环境卫生工作。要加强公共场所的清扫，不准乱倒垃圾，不准任意焚烧落叶、枯草和其他废弃物，不准随地吐痰；不准放养家禽、饲养家畜，严禁养狗；不准向户外洒水和丢抛瓜果皮壳、烟头等杂物，养成文明、礼貌、卫生的良好习惯。
第二十三条 住宅小区内不准设置有害（包括气体、烟尘、污水、废渣、噪声、震动、易燃易爆物品等）于居民身心健康和安全的工厂或单位，已经设立的必须限期迁离；不准携带剧毒物品进入住宅小区；不准在楼房内存放易燃易爆物品，确保卫生安全。
第二十四条 住宅小区内要按规划设置公厕，定点设置垃圾桶，各住户要将垃圾倒入垃圾桶内，严禁乱倒乱抛。公厕的管理以及化粪池、垃圾的清运，由管理处指派专人负责。
第八章 治安秩序管理
第二十五条 治安保卫，人人有责。采取各单位、住户联防和专人负责相结合的办法，设置门卫，加强值勤，严格执行公安机关关于户口管理的规定，切实抓好住宅小区的治安保卫和居住秩序的管理。
第二十六条 在住宅小区内，严禁聚众赌博、打架斗殴；严禁卖淫嫖娼；严禁携带淫秽书刊、画片、录像带、录音带进入住宅小区播放，违者按公安部门的有关规定查处。
第二十七条 住宅小区的防火防盗，人人有责。各住户用电和使用煤气炉时，要严格按照栓设备，做好定期维修养护，定期测试，指定专人看管，确保其使用功能。
第九章 管理费的收缴及使用
第二十八条 住宅小区的各项收费标准应随房屋的不同类型、建筑标准、规格档次、配套设施而异。小区管理委员会可根据《海南省城镇住宅小区服务收费管理暂行规定》，本着收支平衡，略有结余的原则，制订合适的收费标准，报物价部门核准执行。小区的收费主要包括如下内容：
１．公共设施维修费。公共设施系指各类结构的道路、下水道、绿化、水电房、路灯、垃圾桶、公共厕所、公共电视天线等，住户可按建筑面积缴交费用。住户的建筑面积（以下同）不包括公共走廊、公共楼梯及公共设施的建筑面积。
２．卫生费。卫生费系指定期清理各住户集中堆放的垃圾、打扫道路和公共场所等的费用。各住户可按建筑面积缴交卫生费用。
３．保安费。保安费系指保安人员为小区值班、巡逻、维护秩序等工作的费用，可按各住户的建筑面积缴交保安费。
４．水电费。原则上，水、电设施应由各专业部门统一管理，按有关规定，住户可直接向各专业部门缴交水、电费用；在各专业部门尚未接管小区的情况下，可由管理处代办，即由管理处按总表读数向各专业部门统一缴交各用户的水、电费用，然后管理处再按各用户的水、电表读数收取，其损失部分以各用户水、电表读数为依据分摊负担。
５．车辆保管费。住宅小区内居民的自行车、摩托车、小汽车等应停放在车棚里或在管理处指定的停放点停放，组织专人看管。凡在管理区里停放各种车辆，都必须按规定标准缴交车辆保管费。
６．综合服务管理费。系指各项服务的管理费用，包括办公费、行政人员工资及其他有关费用，用户可按建筑面积缴交其费用。
关联法规：地方政府规章（1）条
第二十九条 住宅小区管理费用主要来源
１．各建设单位划拨的管理基金；
２．住宅小区内各单位和住户缴交的各项管理维修费用；
３．城市建设维护资金中，用于住宅小区内的专项维修费、绿化费用等；
４．小区管理处从事生产、经营及有偿服务所收取的费用。
以上收集的管理费用由管理处统筹安排，集中使用，并全部用于住宅小区各项管理、维修和改善环境等项目中。
第十章 罚 则
第三十条 对违犯本办法者，根据情节轻重，由管理处依照下列标准给予处罚：
１．任何单位和个人的机动车辆违章行驶、停放、损坏路面、盖板、水沟、建筑小品等市政公共设施的，应责令其修复或照价赔偿，并处以５０元以上１００元以下的罚款。
２．擅自更改、拆换水电管路或在水电表上作弊者，均视为违章行为，除按照专业部门的处罚外，并处以５０元以上２００元以下的罚款。
３．损坏树木的，每株处以１０元以上２０元以下的罚款；采摘花果的，每株处以５元以上１０元以下的罚款；践踏花坛、草坪及向其倾倒污水、抛扔杂物的，各处以５元以上１５元以下的罚款；侵占绿化用地、公共用地种植农作物的，应限期处理并处以２０元以下的罚款。
４．凡是放养家禽、饲养家畜的，应令其限期处理，并每只处以五元的罚款。未经有关部门批准，私自养狗者，除接受管理处的批评教育外，并每只处以１００元以上２００元以下的罚款。
５．往下水道、检查井、化粪池、被管理河道里乱丢垃圾、砖头、杂物和其他一切物体的，处以１０元以上５０元以下的罚款。
第三十一条 管理处的工作人员，要不断提高自身的政治素质、业务技术和科学管理水平，秉公办事，不徇私情，忠于职守，尽职尽责，全心全意为住户服务，模范地遵守国家的政策法规和小区各项管理制度，同心同德把住宅小区管理好。
附 则
住宅小区管理的达标考评应按照《全国文明住宅小区标准》、《海南省城市文明住宅小区达标考评办法》（琼建房〔１９９２〕１１３号），由各市、县建设主管部门负责实施。
各小区管委会可根据实际情况，参照本办法制订实施细则，经建设行政主管部门核准后执行。
本办法解释权属省建设厅。
本办法自公布之日起