发布文号: 郑政[2011]61号
各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门，各有关单位：
现将《郑州市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划》印发给你们，请认真组织实施。
二○一一年八月一日
郑州市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作计划
为提升城市整体形象和城市品位，不断改善人居环境，努力构建和谐社区，依据《郑州市人民政府关于印发进一步加强我市物业管理工作意见的通知》（郑政文〔2008〕35号）、《郑州市人民政府关于郑州市物业管理纳入社区建设工作的意见》（郑政〔2011〕8号）等相关要求，实施郑州市城市建成区老旧住宅小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工程，现制定工作计划。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以改善人民群众居住环境、提升城市管理水平为宗旨，坚持“政府主导、市场运作、社会参与”的原则，发挥产权人的主体作用，对老旧住宅小区实行先整治改造后引入物业管理服务，切实解决人民群众最关心的居住环境问题。
二、整治范围
物业基础配套设施不健全不完善，缺乏基本的物业管理条件，以及零星分布的老旧住宅小区列入整治改造范围。
三、工作目标
（一）从2011年开始，利用5年时间，对全市老旧住宅小区物业基础设施进行整治改造。第一年（2011年）完成总量的10%，约200个小区，中原区、二七区、金水区、管城回族区各50个左右；第二、三年分别完成25%，每年约500个小区；第四、五年分别完成20%，每年约400个小区。
（二）通过对老旧住宅小区物业基础设施的整治改造，现有基础设施条件较好的小区达到美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的居民安居要求，实现“八有”目标，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有房屋维修；基础设施差距较大的小区达到灯亮、路平、水通、安全的居民生活要求，实现“四有”基本目标，即：有清扫保洁、有垃圾清运、有秩序维护、有日常维修。
（三）建立长效管理机制，对整治改造后达到引入社会化物业管理条件的，实施社会化的物业管理。暂不具备社会化物业管理条件的，由办事处实施社区介入管理。要采取专业化公司进驻、后勤式管理、社区介入等不同模式，逐步实现郑州市城市建成区住宅小区物业管理全覆盖。
四、工作内容
针对老旧住宅小区存在的管网老化、道路难行、路灯不亮、缺少绿化、残墙斑驳、乱停乱放等问题，要根据小区不同情况因地制宜进行整治改造，把长期困扰老旧住宅小区居民安居乐业的基本问题逐步解决到位。基本内容为：（一）改造、疏通上下水；（二）整修路面；（三）改造供电设施，维修、增设路灯；（四）修建垃圾池；（五）合理设置非机动车库（棚），因地制宜设置小区机动车停车场地；（六）封闭小区，修建围栏、小区大门，设立门岗值班室或岗亭；（七）配建监控房，完善视频监控设施；（八）拆除小区违法建（构）筑物，清除各种堆积物品和影响环境面貌的非法设施；（九）合理配置小区绿化；（十）合理配建物业管理用房；（十一）规范设置小区总平面示意图、门牌号；（十二）安装邮政信报箱。
五、管理模式
物业基础设施整治改造后的老旧住宅小区，以社区为单位，合理整合、划分物业管理区域，根据区域内的房屋规模、环境、配套设施和产权状况，居民的承受能力、服务需求以及消费意愿等实际情况，实施不同模式的物业管理，达到全覆盖目标。
（一）专业化公司进驻，按照专业化、市场化的要求，在区物业管理主管部门指导下，在辖区街道办事处、社区居民委员会的组织下，成立业主大会，由业主大会或社区居委会选聘物业服务企业，提供专业物业管理服务。
（二）后勤式管理，由房屋管理（产权）单位后勤部门负责，对本单位家属院（楼、区）实施过渡性物业管理。引导和鼓励房屋管理（产权）单位，通过体制改革和机制创新，逐步引入社会化的物业服务企业进行管理服务。
（三）社区介入，对暂不具备专业化管理条件、业主委员会又没有成立的，由社区组织力量为小区居民提供基础性的物业服务。对无主管楼院、零星住宅和规模较小的住宅区，由街道办事处、乡镇人民政府实施区域整合，可选择专业公司进驻、分项委托服务、组织区域内低收入人员从事服务等方式为小区提供基础性的物业服务，达到“四有”要求。
六、资金安排
老旧小区物业基础设施整治改造所需经费，按以下方式解决：
（一）原产权单位筹措原则上不低于50%（单位自筹一部分，公有住房售房款列支一部分，符合使用物业维修资金条件的申领一部分），不足部分由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。
（二）原产权单位不存在的，公有住房售房款、物业维修资金按比例使用后不足时，由市、区财政根据预决算按1∶1配套解决。
（三）物业基础设施整治改造后引入社会化物业管理的老旧小区，可协商低于政府指导价标准收取物业服务费用，业主、市财政、区财政按1：0.5：0.5的比例分担。财政补贴期限不超过两年。
七、措施和分工
（一）加强组织领导，明确工作职责。为确保整治改造和物业管理覆盖工作取得显著成效，由市政府牵头，成立市老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作领导小组，由分管副市长任组长，市城建委、住房保障局、财政局、城管局、民政局、公安局、体育局等有关部门负责人和各区区长为成员。各区政府也要成立专门工作机构，加强组织领导，落实工作措施。市政府相关部门要主动配合整治改造工作，履行物业管理和整治改造工作中的责任，水、电、气、暖、消防、电信等相关单位要按照职责同步完成整治改造中的对应任务，并依据相关政策优惠或减免整治改造所需费用。市社区帮扶办、市社区建设局要把整治改造和物业管理覆盖工作列入重要工作内容，实施全程指导督导。要按照市政府的统一部署，各司其职，协同配合，共同解决、妥善处理整治改造工作中出现的问题，确保整治改造和全覆盖工作有序推进。
（二）加大宣传力度，营造良好氛围。老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理全覆盖工作涉及千家万户，居民的积极参与理解支持是决定工作顺利与否的关键。宣传部门要通过各种形式，大力宣传整治改造和物业管理覆盖工作的重要意义。区政府要将每个小区的具体整治改造方案进行公示，充分听取居民意见。要把整治改造给居民带来的好处具体化，把整治改造后和引入物业管理的效果直观化、形象化，推动整治改造工作顺利开展。街道办事处、乡镇人民政府要积极发挥疏导、协调作用，引导居民树立大局观念，配合好整治改造和物业管理覆盖工作。
（三）完善工作机制，提高整治成效。整治改造和物业管理覆盖涉及面宽，业务性强，要从项目实施开始，采取有效措施，加强管理，提高整治成效。
1.实行目标管理。各区应严格按照市老旧小区整治改造和物业覆盖工作领导小组批复的方案组织实施。对确有特殊原因需要调整方案、增减项目的，报市住房保障局予以确认和调整。
2.坚持规范运作。为实现公开公平和规范运作，整治改造和物业管理覆盖工作实行统一评定方案、统一整治标准、统一组织验收、统一决算审计。
3.实行专报制度。各区领导小组要制定工程进度计划安排表，及时反映工程进度，开工、竣工比例及资金到位情况，并将统计报表和信息简报每月25日前向市住房保障局报送一次。
（四）强化监督管理，确保工程质量。物业基础设施整治改造和管理覆盖事关广大居民的切身利益，反映政府形象。要加强领导，明确责任，强化监督管理。
1.在资金管理上，各区要设立整治和管理覆盖资金专户，专款专用。要强化资金使用跟踪监管，确保整治资金用好用实。
2.在项目实施上，要强化现场管理，落实专人负责、实行工程招标和监理，加强对现场施工队伍的监督检查，强化质量意识和安全意识，确保工程质量。
（五）建立长效机制，巩固整治成果。整治和管理覆盖过程中要同步落实长效管理责任，建立长效管理机制，巩固整治成果，防止前治后乱、治管脱节。
1.公示整治方案和管理方案。各区应及时制定小区整治和管理覆盖长效管理方案，整治和管理方案在小区内公示，并书面征询小区居民意见。长效管理方案报市住房保障局备案。
2.成立业主委员会。对没有实施物业管理的老旧小区，要及时组织成立业主大会和业主委员会，制定业主管理规约和业主大会议事规则，完善管理制度。
3.落实物业管理服务。指导业主大会、业主委员会广泛征求业主意见，确定物业管理模式，落实覆盖措施。
4.组织检查验收。工程竣工后，各区应及时组织接管验收，并报市住房保障局检查验收。市政府每年对各区完成老旧小区物业基础设施整治改造和物业管理覆盖工作进行检查考核。
各区的老旧小区物业基础设施整治改造方案和年度改造计划务于2011年8月15日前报市物业管理工作领导小组办公室。