发布文号: 闽建房[2009]28号
福州、泉州、漳州、龙岩市房管局，莆田、三明、南平、宁德市建设局，厦门市国土资源与房产管理局，各房地产评估机构： 为了加强我省房地产估价报告文本的质量监管、提高房地产估价报告的质量、维护房地产估价市场秩序，依照《中华人民共和国房地产估价规范》、《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)、《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》和《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)等有关规定，结合我省估价行业的实际情况，制定并印发《福建省房地产估价报告文本质量评审标准(试行)》(以下简称《评审标准》)，现将有关事项通知如下：
一、《评审标准》是我省房地产估价报告文本质量检查评审的依据。
二、县级以上房地产行政主管部门应在每年的3月底前，随机抽查各估价机构出具的上一年度房地产估价报告2份，并汇总上报省住房和城乡建设厅，省厅将委托省房协估价与经纪委员会组织估价专家委员会成员对被抽查的估价报告文本质量进行评审。
三、《评审标准》设计满分为100分。估价报告文本质量评审总得分从高到低，分为一等、二等、三等、不合格四个等级。90分(含90分，下同)以上为一等，90分(不含90分，下同)--75分为二等，75分(不含)--60分为三等，60分(不含)以下为不合格。被抽查的单宗估价报告文本质量根据评审的总得分，分别做出一等、二等、三等、不合格等级的评价，由省房协估价与经纪委员会通报评审结果。
四、本《评审标准》自印发之日起施行。
福建省住房和城乡建设厅
二○○九年十月十日
| 附件1 | |||||
| 福建省房地产估价报告文本质量评审标准(试行) | |||||
| 总 说 明 1.《福建省房地产估价报告文本质量评审标准表》(以下简称“评审标准表”)设计为11个“项目分类”，设计满分为100分。单宗房地产估价报告评审采用扣分法，即评定分等于设计满分100分减去各“项目分类”扣分值的总和。最终评定分在90分(含，下同)以上为一等，90分(不含)～75分(含)为二等，75分(不含)～60分(含)为三等，60分(不含)以下为不合格； 2.各“项目分类”的扣分值如果超过该“项目分类”设计分时，按该“项目分类”设计分扣； 3.在同一“项目分类”中有重叠交叉的问题，不重复扣分，扣分标准就高不就低； 4.存在“重大问题”的“项目分类”中所列之一，该估价报告直接判定扣分为100分，即评定分为0； 5.本“评审标准表”，亦可直接做为每单宗房地产估价报告的评审记录表，“扣分”、“扣分小计”、“总扣分”、“评定分”及“评审等级”等各栏目由评审专家填写，参评专家在“参评专家”栏内签名。 | |||||
| 项目分类及 设计分 | 评审内容 | 扣分标准 | 扣 分 | ||
| 一、 特别事项 | 1、违反法律、法规、规章规定，为不得抵押、转让、拆迁等房地产(房屋)估价而出具的估价报告； | 凡属这十三种情形之一的估价报告，直接扣100分，即评分为0分。 | |||
| 2、分支机构以自己的名义出具估价报告； | |||||
| 3、估价机构超越资质等级业务范围承揽房地产估价业务出具的估价报告； | |||||
| 4、利用非房地产估价资质出具的房地产估价报告； | |||||
| 5、未在估价机构或房地产估价师的资质注册有效期内出具的估价报告； | |||||
| 6、已变更执业机构，但未办理变更注册手续的房地产估价师从事房地产估价活动，所签署的估价报告； | |||||
| 7、估价机构允许他人利用自己的名义签名、盖章出具的估价报告； | |||||
| 8、估价师在空白的估价报告用纸上预先套签姓名，或让他人在报告上代签自己姓名； | |||||
| 9、未按规定进行利害关系的回避。 | |||||
| 10、未对估价对象进行现场查勘，所拍照片是虚假的。 | |||||
| 11、杜撰可比实例(包括：单价、成交日期、面积、交易流水号(来源)、名称、用途、结构、有无电梯、照片等任何一方面)； | |||||
| 12、明显有意提高或压低估价结果； | |||||
| 13、专家评审组确认的其他严重问题。 | |||||
| “重大问题”扣分小计 | |||||
| 二、 报告封面 (设计分共2分) |
1、标题：按《规范》及相关主管部门的有关规定撰写 | 1.缺报告封面(或错误),扣2分； 2.每缺1细项(或表述错误)，均扣0.5分； 3.每1细项表述不规范，均扣0.2分。 |
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| 2、估价项目名称：说明本估价项目的全称(应强调区位、名称及用途) | |||||
| 3、委托人：说明本估价项目的委托单位全称 | |||||
| 4、估价方：说明本估价项目的估价机构全称 | |||||
| 5、估价人员：说明参加估价项目的估价师姓名(2名及以上) | |||||
| 6、估价作业日期：说明估价的起止年月日 | |||||
| 7、估价报告编号：说明估价报告在本估价机构内的编号 | |||||
| “报告封面”扣分小计 | |||||
| 三、 目 录 (设计分共1分) |
1、致委托人函 | 1.缺报告目录，扣1分； 2.每缺1细项(或表述不规范)，扣0.5分。 3、标示的页码与实际页码不符的，每处扣0.25分。 |
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| 2、注册房地产估价师声明 | |||||
| 3、估价的假设和限制条件 | |||||
| 4、估价结果报告 | |||||
| 5、估价技术报告 | |||||
| 6、附件 | |||||
| “目录”扣分小计 | |||||
| 四、 致委托人函 (设计分共5分) |
1、致函对象：为委托人的全称 | 1.缺“致委托人函”，扣5分； 2.致函正文中的6个细项中每缺(或表述不当)1细项，均扣1分； 3.估价结果内容表述不完整的，每处扣0.5分； 4.估价结果大小写矛盾的，扣6分； 5.其他细项内容中每缺(或表述错误)1细项，扣1分； 6.缺机构公章及法定代表人章的，各扣1分。 |
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| 2、致函正文：①估价对象；②价值类型；③估价时点；④估价目的；⑤估价结果(列明总价的大小写、币种及单价)⑥参加实地勘查的估价师姓名及注册号。 | |||||
| 3、致函落款：为估价机构的全称，并加盖估价机构公章及法定代表人章。 | |||||
| 4、致函日期：为致函的 年 月 日 | |||||
| “致委托人函”扣分小计 | |||||
| 五、 注册房地产估价师 声明 (设计分共3分) |
按《规范》及有关规定的内容与要求撰写 | 1.缺“注册房地产估价师声明”，扣3分； 2.没有按照《规范》所规定的细项内容撰写，每缺1细项，扣1分； 3.如果有人提供重要专业帮助的，应说明其姓名、单位、职称及提供了何种专业帮助。没有说明或说明不到位的，扣0.5分； 4.参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章少于2名的，扣2分； 5.不属于估价师声明的内容(或表述错误)的，扣0.5分 |
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| 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； | |||||
| 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制； | |||||
| 3.我们与本估价报告中的估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利益关系或偏见； | |||||
| 4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及相关法律、法规或规范文件(需列出)进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告； | |||||
| 5.我们已(或没有)对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘(在本声明中应该清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘)； | |||||
| 6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要帮助者的姓名、专业资格及所提供的专业帮助涉及的主要内容)； | |||||
| 7.其他需要声明的事项。 | |||||
| “注册房地产估价师声明”扣分小计 | |||||
| 六、 估价的假设和限制条 件 (设计分共5分) |
1、合理说明本次估价的假设前提； | 1.缺“估价的假设和限制条件”，扣5分 2.内容不准确或不全面的，每1细项扣1分； 3.滥用假设和限制条件的，扣3分； 4.存在对估价结果可能产生重大影响的因素，必须通过假设和限制条件予以披露而没有撰写的，扣3分。 |
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| 2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据； | |||||
| 3.估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响； | |||||
| 4.本估价报告使用的限制条件。 | |||||
| “估价的假设和限制条件”扣分小计 | |||||
| 七、 估价结果报 告 (设计分共20分) |
1.委托人：应说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的应为个人的姓名和身份证号码。 | 1.缺“估价结果报告”的，扣20分； 2.未按《规范》规定的15项内容要求填写(或缺项、或有错误)每1细项的，扣3分； 3.未按有关文件规定要求撰写(或有错)的，每1处扣3分； 4.估价对象表述有原则性错误的，扣10分； 5.估价时点或估价目的有误的，均扣10分； 6.《规范》规定的13项内容撰写不准确、不到位的，每项扣2分； 7.估价方法错误(或不当)的，在“估价技术报告”中扣分，本“项目分类”中不扣分； 8.参加本次估价的估价人员有缺签名(或盖章)的，每缺1人扣1分。 |
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| 2.估价方：应说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、资质证书编号和估价资格等级等。 | |||||
| 3.估价对象：应说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中：抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物权益状况。法律法规规定不得抵押、转让、以及估价对象未获颁拆迁许可证，或拆迁许可证已过期的不应作为抵押、转让和拆迁估价报告的估价对象。 | |||||
| 4.估价目的：应说明本次估价的目的和应用方向。 | |||||
| 5.估价时点：应正确说明本次评估的客观合理价值对应的年月日。 | |||||
| 6.价值定义：应说明本次估价的价值类型，采用的价值标准或价值内涵。有特殊规定的，应按有关规定要求撰写。 | |||||
| 7.估价依据：说明本次估价所依据的是《房地产估价规范》、国家和地方的法律、法规，以及委托方提供的有关资料、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料等。 | |||||
| 8.估价原则：说明本次估价遵循的房地产估价原则。应包括最高行为原则、估价技术性原则、特殊原则(有必要时)。 | |||||
| 9.估价方法：说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义。 | |||||
| 10.估价结果：说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价、币种，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。 | |||||
| 11、房地产抵押估价报告应当向报告使用者作出如下提示：(1)估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；(2)在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点；(3)合理使用评估价值；(4)定期或者在房地产市场价格变化较快时需对房地产抵押价值重新进行评估。 | |||||
| 12.估价人员：列出所有参加本次估价人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名，估价师需盖章。 | |||||
| 13.估价作业日期；说明本次估价的起止年月日。 | |||||
| 14.估价报告应用的有效期：说明本估价报告应用的有效期，可表达为至某个年月日止，也可表达为自本报告出具之日起多长年限。 | |||||
| 15.估价机构公章。 | |||||
| “估价结果”扣分小计 | |||||
| 八、 估价技术报 告 (设计分共60分) |
按《规范》及有关规定撰写 | 缺“估价技术报告”，扣60分； | |||
| 1、个别因素分析：详细说明、分析估价对象的个别因素。 | 个别因素未进行说明、分析的，扣5分。说明分析不到位的，扣2分。分析有误，导致报告前后矛盾的每处扣1分； | ||||
| 2、区域因素分析：详细说明、分析估价对象的区域因素。 | 区域因素未进行说明、分析的，扣5分。说明分析不到位的，扣2分。分析有误，导致报告前后矛盾的每处扣2分； | ||||
| 3、市场背景分析：详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来。拆迁报告此部分可以省略。 | 市场背景分析未撰写(或有误)的，扣5分。说明不到位的，扣1分。分析有误，导致报告前后矛盾的每处扣2分； | ||||
| 4、最高最佳使用分析：详细分析、说明估价对象最高最佳使用。拆迁报告此部分可以省略。 | 最高最佳使用分析未撰写(或有误、或不到位)的，扣2分。应对估价前提作出下列之一的判断和选择；保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、重新利用前提、上述情形的某种组合； | ||||
| 5、估价方法选用：详细说明估价的思路和采用的方法及其理由。 | 1、估价方法选用错误的，扣50分(不再对“估价测算过程”扣分)； 2、估价方法选用不合理的，每1种扣10分； 3、仅采用收益法一种估价方法的，扣20分； 4、没有说明所采用方法的理由，或没有说明不采用方法的理由，扣5分； |
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| 6、估价测算过程：详细说明测算过程，参数确定等。 | (一)市场法： 1.可比实例的数量、描述、类似性不满足规定的要求的，扣10分； 2.比较因素选择有缺漏(或不合理)的，扣10分； 3.未建立比较基准(或有误)的，扣10分； 4.情况修正体系有误的，每处扣5分； 5.日期调整体系有误的，每处扣5分； 6.区域因素调整有误的，每处扣5分； 7.个别因素调整有误的，每处扣5分； 8.比准单价求取过程有误的，扣10分； 9.预扣税费求取过程有误的，扣5分； 10.因素调整值超过《规范》规定值范围、可比实例成交单价或比准单价之间超过规定值得，扣10分； 11.估价结果计算过程有误的，扣10分。 (二)成本法： 1.价格构成不全面、不合理的，扣10分； 2.建安工程费测算无过程、不充分、明显不合理(或有误)的,扣10分； 3.开发成本求取有误(或明显不合理)、主要参数选取明显不当的，扣10分； 4.重置价求取有误(或明显不合理)、主要参数选取明显不当的，扣10分； 5.成新率求取过程有误，没有按规定采用合理的方法和方式的，扣10分； 6.土地取得费用求取过程有误，主要参数选取有误的，扣10分； 7.估价结果计算过程有误的，扣10分； 8.预扣税费过程有误的，扣5分。 (三)收益法： 1.租金调查实例不完整、不合理、无修正调整过程的，扣10分； 2.总收益确定无过程、测算过程有误的，扣20分； 3.总运营费用测算无过程、测算过程有误、主要参数明显不合理的，扣20分； 4.资本化率(报酬率等)确定无过程、有误(或明显不合理)的，扣20分； 5.选用公式不恰当的，扣20分； 6.测算过程有误的，扣20分； 7.预扣税额费过程有误的，扣5分。 (四)基准地价修正法： 1.宗地级别、用途、基准地价等有误的，扣20分； 2.缺“因素条件说明表”、“因素修正系数表”、“其他因素修正表”，或与基准地价修正体系表不一致、或修正有误的，扣20分； 3.修正幅度超过基准地价文件规定的，扣20分； 4.地价求取过程有误、不完整的，扣10分。 (五)假设开发法： 1.不满足采用此估价方法、最佳开发利用方式不符合规划条件的，扣30分； 2.房地产总值求取的依据不足、测算方法有误的，扣20分； 3.开发成本估算不全面、不准确，主要依据、参数不合理(或有误)的，扣20分； 4.计算公式有误的，扣10分； 5.利息、利润、税金及销售费用估算有误的，扣10分； 6.地价(或在建工程)求取过程有误的，扣10分。 |
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| (六)拆迁估价报告： 1、可比实例的成交单价相差不应超过20%，超过的每一实例扣10分； 2、可比实例的交易时间距估价时点一般在1年以内，不得超过2年，超过的每一实例扣10分； 3、采用市场法求取基准价格时，应选取4个(含)以上的可比实例，每缺一个扣10分； 4、评定在建工程应采用成本法，未采用的扣30分。 | |||||
| 7、估价结果确定：详细说明估价结果及其确定的理由。 | 多种方法估价时，最终估价结果的确定有误(包括采用的方法、权重值、取值理由、求取过程等)的，扣10分。拆迁估价报告的估价结果未精确到人民币元的，扣5分； | ||||
| 8、房地产抵押估价报告应当撰写估价对象的变现能力分析(包括通用性、独立使用性、可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格的差异情况，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序等)。 | 规定需要撰写的变现能力分析而末撰写(或有误)的，扣10分。 | ||||
| “估价技术报告”扣分小计 | |||||
| 九、 附 件 (设计分共3分) |
按《规范》以及有关规定撰写并提供附件 | 缺“附件”，扣8分； | |||
| 1.估价对象的位置图； | 附件中每缺一必要项，扣1分。 | ||||
| 2.外观和内部照片(确有原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露)； | |||||
| 3.项目有关批准文件，产权证明复印件； | |||||
| 4.估价中引用的其他专用文件资料复印件； | |||||
| 5.估价机构的资质证书、营业执照，房地产估价师的注册证书等复印件； | |||||
| 6.交易实例调查表； | |||||
| 7.本估价报告必要的其他附件，文件规定的其他有关附件。 | |||||
| “附件扣分小计” | |||||
| 十、 估价报告 制 作 (设计分共1分) |
1.纸张应采用A4纸，报告装订整齐，内容排版美观整洁； | 估价报告有不满足左侧的，每一小点均扣0.5分。 | |||
| 2.层次结构标识方法合规、符号正确；文句通顺，重要字、句无误。 | |||||
| “报告制作”扣分小计 | |||||
| 十一、 其他事项 |
1.在房地产抵押估价报告中，房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，而没有在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况； | 凡有左边情形之一的，每1种情形扣10分。 | |||
| 2.房屋拆迁估价时，未对“无法入户”、“被拆迁人不同意在实地查勘记录表上签名”作必要的交代，未按规定履行见证程序； | |||||
| 3.房地产估价报告中发现有虚假记载、误导性陈述或有重大遗漏； | |||||
| 4.房地产估价报告中，隐瞒或者歪曲事实。 | |||||
| 5.估价报告重大方面、主要数据前后出现自相矛盾； | |||||
| 6.估价报告的主要方面出现笔误性错误2处以上(含2处)； | |||||
| 7.未按照抵押、拆迁指导意见及其他文件规定的内容撰写(或缺项)。 | |||||
| 8、估价报告中完全不能体现签字估价师参加了现场勘查的。 | |||||
| “其它问题”扣分小计 | |||||
| 被评审的 估价机构： |
评审 序号： |
总扣分： | |||
| 项目 名称: |
被评审 报告编号： |
评定分: | |||
| 参加评审的 专家签名： |
评审 日期： |
评审 等级： |
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| 附件2 | ||||||||||
| ( 年)房地产估价报告文本评审结果统计表 | ||||||||||
| 序号 | 日期 | 评审编号 | 所在地 | 估价机构名称 | 报告编号 | 项目名称 | 扣分合计 | 评定分 | 评定等级 | 参评专家姓名 |
| 校对人： | 统计人： | |||||||||