发布文号: 萍地税字[2008]61号
各县（区）地方税务局，市局机关各科室、直属各单位：
现将《萍乡市房屋租赁业税收征收管理办法（试行）》印发给你们，请认真执行。 二00八年五月九日
萍乡市房屋租赁业税收征收管理办法（试行）
第一条 为规范我市房屋租赁业税收征管，堵塞漏洞，保障国家财政收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）、《中华人民共和国个人所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》等有关税收法律法规，结合我市实际，特制定本办法。
第二条 本办法适用于我市辖区内所有房屋租赁行为。
房屋租赁行为是指出租房屋的纳税义务人将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为。以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的行为以及以承包、租赁经营或以其它名义提供房屋使用权的行为，都视为本办法所指的房屋出租行为。
本办法所指的单位包括党政机关、社会团体、军队、企业、事业单位。
本办法所指的个人包括外籍个人、华侨、港澳台同胞。
本办法所指的地方税收包括营业税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税、个人所得税和教育费附加。
第三条 房屋出租包括房屋所有权人或者房屋使用权人以及其他有关人员将房屋出租的行为。出租房屋与自用房屋的划分，由主管地税管理机关界定，符合以下条件的为自用房屋，否则，一律视为出租房屋。
（一）个人自用营业用房必须是房屋产权证（或购房合同）、工商营业执照、税务登记证、身份证等相关资料记载人员的姓名相符或房屋使用人是房屋产权证人的直系亲属。
（二）个人自用住宅必须是房屋产权证（或购房合同）、身份证、户口簿记载人员的姓名相符或房屋使用人是房屋产权证人的直系亲属。
第四条 凡有房屋租赁行为的单位和个人，应自发生房屋出租行为之日起三十日内，向房屋所在地主管地税机关办理税务登记手续，并提供房屋产权证书、房屋座落地点、房屋面积以及房屋出租的收入和房屋租赁合同等资料。如承租人、租房面积、租金收入等情况发生变化时，应在变化后三十日内向主管地税机关办理变更登记手续。
第五条 房屋承租人应主动向主管税务机关提供房屋出租纳税义务人的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助主管地税机关与房屋出租纳税人取得联系。产权所有人、承典人不在房产所有地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由承租人代缴房屋出租房产税。
第六条 出租房屋按下列规定缴纳地方税收：
一、党政机关、军队出租房屋的
（一）按租金收入的5%缴纳营业税，并同时按规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。
（二）按租金收入的12%缴纳房产税（适用城市、县城、建制镇和工矿区范围）。
（三）按出租房屋座落地占地面积和单位税额缴纳城镇土地使用税（适用城市、县城、建制镇和工矿区范围）。
（四）按财产租赁合同所载金额的1‰缴纳印花税。
（五）军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税。暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂军队房地产租赁许可证，以备查验。
二、企事业单位、社会团体、其他经济组织出租房屋的
（一）企事业单位、社会团体和其他经济组织出租房屋的，除按本条第一款规定缴纳税收外，还应按企业所得税规定据实征收或核定征收企业所得税。
（二）外商投资企业和外国企业出租房屋的
1．按租金收入的5%缴纳营业税。
2．按现行房产税的规定缴纳城市房地产税。
3．按财产租赁合同所载金额的1‰缴纳印花税。
4．按规定缴纳城镇土地使用税。
三、个人出租房屋的
（一）个人出租营业用房的按规定缴纳营业税、城建税、教育费附加和个人所得税。
（二）个人按市场价格出租的居民住房
1．按租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税，并同时按规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。
2．按租金收入减按4%缴纳房产税（适用城市、县城、建制镇和工矿区范围）。
3．按“财产租赁所得”项目减按10%的税率征收个人所得税。
第七条 房屋租赁缴纳地方税收的计税依据：
（一）营业税计税依据为收取的全部价款和价外费用，包括货币、实物和其他经济利益。
（二）城镇土地使用税的计税依据为出租房屋实际占用的土地面积。
（三）房产税的计税依据为出租房屋收取的租金收入，包括租金以外收取的各项费用，以及用货物或其他经济利益抵作租金的价值。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，由各县（区）局分路段确定标准租金额从租计征。
（四）印花税的计税依据为租赁合同所载金额。
（五）企业所得税的计税依据为应纳税所得额。
（六）个人所得税的计税依据为房屋租金收入减除税法规定的费用和有关税费后余额。
（七）产权按份共有的房屋出租按房屋所有权证书列明的产权比例确认按份共有人的租金收入。
（八）个人出租房屋取得的收入低于营业税有关起征点规定的，免征营业税。
第八条 房屋租赁的其他税收规定：
（一）免税单位及非自身业务使用的生产、经营性房产不属于免税范围出租的房产应征收房产税。
（二）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
（三）纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
（四）承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，由房产产权所有人依照规定缴纳房产税。
（五）按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房，暂免征收房产税、营业税。
（六）双方签订承包、租赁合同或协议，将企业房屋出包、租赁，出包、出租方向承包、承租方收取的承包费、租赁费（承租费），按“服务业”税目征收营业税。出包方收取的承包费凡同时符合以下三项条件的，属企业内部分配行为，不征收营业税：
1．承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关法律责任；
2．承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算；
3．出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。
（七）物业管理企业代有关部门收取房租，应对其从事此项代理业务取得的手续费收入按“服务业?代理”征收营业税。
（八）纳税人以房屋出租形式投资入股，收取固定利润的，按“服务业?租赁”征收营业税。
（九）企业以房产出租形式对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项以济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
（十）以融资租赁方式出租房产，按房产余值计征营业税。
（十一）凡合同中明确了房产租赁期限，无论期限长短，不能视同销售不动产，均应按“服务业?租赁业”征收营业税，其房产税应从租计征。
第九条 纳税人出租房屋应纳的地方税收，根据纳税人或代扣代缴人的财务核算状况，可采取查帐据实征收和核定征收方式进行。
（一）对财务核算健全，能够提供完整、准确的纳税资料和能正确反映房屋租金收入的纳税人，采取查帐据实征收。
（二）纳税人有下列情形之一的，主管地方税务机关可以根据其经营地的同类地段、同类房屋的平均单位面积租金或有关部门指导性房租标准，核定其应纳税额。
1．拒不提供有效房屋租赁合同等资料的。
2．房屋租赁合同议定租金明显偏低，又无正当理由的。
3．纳税义务人未按规定的期限办理纳税申报，经主管地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。
第十条 纳税人或代扣代缴人出租房屋缴纳的地方税收，除企业租金收入并入收入总额按规定缴纳企业所得税外，实行按月计征，于每月终了后10日内向主管地税征收机关申报缴纳。逾期未缴纳的，除限期追缴外，自滞纳之日起按规定加收滞纳金。纳税人或代扣代缴人因特殊困难，不能按期缴纳税款，需延期缴纳的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，办理延期缴纳手续。
第十一条 房屋租赁业应纳税收由房屋所在地的地方税务机关征收管理。为有效加强征收管理，地税机关应加强同公安、城管、房管、街道办事处、居民委员会等有关部门（单位）的联系，及时掌握有关房屋出租的动态情况，实现对出租房屋情况的信息共享，共同做好房屋出租税收管理工作。地税机关亦可委托上述有关部门（单位）实行代征，由县（区）地税局与代征单位签订《委托代征税（费）款协议书》，核发《委托代征税（费）款证书》，明确双方权利、义务和法律责任，按规定支付代征手续费。
第十二条 承租人要求纳税人开具发票的，可由纳税人持租赁合同原件一份，房屋产权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证、完税凭证等资料向主管地税机关申请开具《税务机关代开统一发票》。
凡违反发票管理规定的，一律依法处罚。
第十三条 主管地税管理机关除加强对房屋出租日常巡查巡管、加强对代征单位业务检查和管理外，每年第四季度要开展一次对房屋出租情况的普查，逐街、逐巷、逐村、逐户进行普查登记，填写《萍乡市房屋租赁业税源登记表》，据此编号建立税源管理台帐。
第十四条 主管地税机关应加强对房屋租赁地方税收的征管，根据税源管理台帐和出租房屋情况，实行分类户籍式管理，建立征管底册和分户资料档案。资料档案应包括业户基本情况表、纳税登记表、税源调查表、纳税申报表、税款核定表等。
第十五条 房屋租赁业纳税义务人或代扣代缴人，凡有违反税收有关规定行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处罚。
第十六条 地方税务主管机关及其主管人员未按本办法的规定实施管理，依照责任追究制度追究违反本办法规定的责任人和相关人员的责任。
第十七条 本办法未尽事宜，依照现行税收法律法规执行。
第十八条 各县（区）局可结合本地实际情况制定房屋租赁业分路段核定租金金额，报市局审查备案后执行。
第十九条 本办法由萍乡市地方税务局负责解释。
第二十条 本办法自印发之日起施行。
附件： 萍乡市房屋租赁业税源登记表（略）