发布文号: 大地税函[2006]145号
各基层局：
为了贯彻落实财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号，以下简称《通知》）精神，便于基层税务机关准确执行和纳税人正确理解该文件的有关规定，根据辽宁省地方税务局《关于贯彻财政部国家税务总局营业税若干政策问题的通知》（辽地税发[2005]15号）的相关规定，现就销售其购入不动产或转让其受让土地使用权征收营业税问题明确如下：
本《通知》第三条第二十款所称“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额”是指：
（1）纳税人销售其购置或抵债所得的不动产，以全部收入减去不动产购置原价或抵债作价后的余额为营业额。这里所称“销售不动产”是销售其购置不动产的剩余价值和剩余年限内的使用价值，除此之外，不按本条款征收营业税，而应按其销售价的全额征收营业税。
（2）纳税人转让其受让或抵债所得的土地使用权，以全部收入减去该土地使用权的受让原价或抵债价格后的余额为营业额。这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。
（3）纳税人销售不动产时，不得减除该不动产所包含的土地使用权价值。
（4）纳税人减除不动产购置（或抵债作价）、土地使用权的受让原价（或抵债作价）时，应出具有效发票；对2006年12月31日前发生的抵债行为，再销售或转让时，不能提供有效发票的，应提供相关部门评估或裁定的价格证明，经过主管税务确认抵债双方核销的债务价值额后，可减除该确认的抵偿额。
纳税人不能出具有效发票的或未经主管税务机关确认抵偿额的，在计征营业税时，不得减除。
（5）个人销售的住房，应按国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）及国家税务总局《转发国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国税发[2006]75号）的相关规定执行。
二○○六年十二月三十日