发布文号: 沈政办发[2007]24号
经市政府同意，现将《关于加强住宅区物业管理工作的实施意见》印发给你们，请认真贯彻落实。
二○○七年四月三十日
关于加强住宅区物业管理工作的实施意见
为贯彻《中共沈阳市委 沈阳市人民政府关于加强社区建设的若干意见》（沈委发〔2007〕3号）精神，加快推进我市社区建设，切实改善人民群众居住环境，现就加强住宅区物业管理工作提出实施意见如下：
一、为加强住宅区物业管理工作，建立由市政府分管副市长为召集人，市房产局、建委、规划和国土资源局、城建局、环保局、财政局、民政局、公安局、工商局、行政执法局、物价局等部门为成员的沈阳市住宅区物业管理联席会议制度，负责住宅区物业管理的组织协调工作。各地区及街道办事处也要建立相应的联席会议制度。
二、住宅区物业管理工作由本地区政府负全责。各地区相关部门和街道办事处负责指导社区委员会（简称社区）解决住宅区物业管理中存在的问题。社区应协调物业服务企业与业主委员会、业主之间的关系，及时化解矛盾；监督物业服务企业的服务，定期评议和考核物业服务企业的服务质量。
三、各地区房产行政管理部门要在市房产局指导下，做好物业服务企业的资质审批和年审工作。新建住宅区一律实行规范化物业管理，提倡建立由开发企业、社区和物业服务企业“三位一体”的物业管理模式。对已经实行物业管理的住宅区，要进一步规范物业服务行为，提高物业服务水平。对非规范化物业管理住宅区，经过综合整治后，可由业主大会选聘物业服务企业，实行全面物业管理或专项物业管理，也可实行业主自我管理；对暂不具备条件的，由社区负责组织卫生扫保，通过设立公益性岗位配备保洁员，解决保洁问题。经过两至三年的努力工作，力争使全市住宅区实现不同档次的物业管理全覆盖。
四、新建住宅区在物业销售前，一律通过公开招投标方式选聘物业服务企业，其中新建现售商品房项目应在现售前30日完成，预售商品房项目应在取得《商品房预售许可证》之前完成。对未经公开招投标选聘物业服务企业的新建物业项目，不予办理《商品房预售许可证》。开发单位在进行公开招投标前，要制定《业主临时公约》。开发单位与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，应作为《商品房买卖合同》中的一部分，向买受人明示。
五、社区应指导和监督业主大会、业主委员会的组建工作，到2010年，全市90%以上的住宅区要成立业主委员会。业主委员会要监督物业服务企业履行《物业服务合同》情况和业主履行《业主公约》情况。暂未组建业主委员会的住宅区，经业主大会同意，本地区房产行政管理部门批准，可由社区代行业主委员会职责，作为业主大会执行机构开展工作。
六、物业服务企业要增强服务意识，提高服务质量，公开服务内容、标准、收费及使用情况。物业服务企业签订《物业服务合同》时，应交纳合同履约保证金。各级房产行政管理部门要建立健全物业服务企业诚信和经理人信用考核制度，定期在沈阳物业网和相关媒体公布考核结果，对考核不达标的物业服务企业，降低或吊销资质。业主委员会对不履行合同、降低服务标准的物业服务企业，可扣除履约保证金，或依法解除合同。各级房产行政管理部门要畅通受诉渠道，发挥“96191”房产服务热线作用。
七、积极推进房屋维修管理体制改革，各地区要按照市场化、专业化的原则，建立房产维修服务中心，负责房屋维修工作。社区建立房屋维修工作站，以市场化方式选聘房管员，负责落实住宅区内房屋的修缮责任主体和修缮管理单位，督促管理单位建立房屋维修资金台账等管理档案，协调辖区内的房屋修缮、房屋安全、供热等事宜。
八、市、区住宅小区管理办公室负责房屋维修资金管理工作，对商品房、自管房、直管房维修资金实施统一管理。各地区政府负责组织建立房屋维修资金管理台账，以及房屋维修资金补建、续筹等工作。要加大对挤占或挪用房屋维修资金的清缴力度，年底前清缴完毕。当房屋出现涉及安全和紧急情况时，应简化房屋维修资金使用程序，经本地区政府批准，即可使用房屋维修资金，并在房屋维修涉及到的业主中分摊房屋维修资金。要建立房屋维修应急周转金，专门用于没有建立维修资金或维修资金不健全房屋的应急维修，待这部分房屋的维修资金建立或健全后，再予以返还。
九、市物价局会同市房产局制定住宅区物业服务收费等级指导标准。新建住宅区的前期物业服务收费，经各地区房产行政管理部门提出住宅区物业等级评定意见后，由市物价局确定临时收费标准，并核发《收费许可证》。住宅区成立业主大会后，由业主大会与物业服务企业签订《物业服务合同》，协商确定物业服务收费标准，前期临时收费标准及《收费许可证》同时废止。
十、各级公安和行政执法部门要按照职责着重解决好住宅区治安防范和车辆停放问题；城建管理部门要着重解决好生活垃圾清运问题，指导监督卫生扫保工作；环保和公安部门要着重解决好生产和社会生活噪声扰民及环境污染问题；行政执法部门要着重解决好装饰装修中涉及拆改房屋结构和明显加大荷载问题。各新闻媒体要广泛宣传物业管理的相关政策法规，积极推广典型经验，营造良好的舆论氛围。
十一、各地区政府负责对本地区内近年来住宅区开发建设遗留问题进行排查。对存在的问题，由建设行政主管部门牵头，规划、房产、行政执法等有关部门配合，逐个进行治理，此项工作应于年底前完成。新建住宅区应建立工程质量保证金制度，防止出现房屋质量和共用配套设施设备维修不到位的问题。各地区政府要严格把关，对未经综合验收或验收不合格的项目，一律不得交付使用。
十二、以建设美化、亮化、绿化、净化、整洁、通畅的全国一流社区为目标，实施社区环境整治和美化两年行动，通过实施拆除违建、整修道路、安装路灯、栽植树木、清除杂物和楼道粉饰等6项工程，提高住宅区居民生活质量。