发布文号: 大国税发[2006]188号
各区、市(县)国税局、地税局，各稽查局，国税直属税务分局：
现将《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)转发给你们，结合我市实际情况，补充规定如下，请一并贯彻执行。
一、开发产品按成本利润率确认视同销售收入的计算，开发产品成本利润率确定为15%(成本系指会计成本)。
按开发产品成本利润率确认视同销售收入，计算公式为：
视同销售收入额=视同销售开发产品的会计成本/(1-15%)
视同销售收和应纳税所得额=视同销售的收入额-视同销售开发产品的会计成本
二、开发产品预售收入的确认
开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入(包括预收款定金、预约保证金、合同保证金)等按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再按《通知》第二条第二款进行计算调整。计算公式为：
当期预售收入计入当期应纳税所得额金额=∑[当期预售收入×计税毛利率－(当期预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期预售收入缴纳的土地增值税)]
三、预计计税毛利率的确定
(一)经济适用房开发项目的计税毛利率为9％；
(二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定：
1、一般商品住房(包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品)的计税毛利率为20％；
2、商业网点房(公建)的计税毛利率为25％；
3、别墅计税毛利率为30％。
上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目(成本核算对象)中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。
四、本通知自2006年1月1日起执行。此前有关房地产开发业务企业所得税政策规定和大连市国家税务局《关于印发房地产开发企业所得税管理暂行办法》(大国税发[2006]17号)与本通知规定不一致的，按本通知规定执行。
2006年11月24日