发布文号: 闽政［2003］15号
各市、县(区)人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：
经研究同意，现将《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》印发给你们，请认真组织实施。
福建省人民政府
二○○三年八月二十九日
福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法
国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)于今年9月1日起实施。为合理划分物业管理区域，规范物业管理区域首次业主大会业主投票权，促进业主委员会正常运作，保证《条例》的顺利实施，根据《条例》的有关规定，结合我省实际，制定本办法。
一、物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应遵循共用设施设备资源共享、便于物业实施统一管理，有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则。
二、物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。
三、对零散建设的未实施物业管理的区域可由物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下，根据需要与合理原则划定物业管理区域，逐步实行规范的物业管理。零散建设的未实施物业管理的区域划分应综合考虑以下因素：
(一)处于同一街区的或位置靠近的物业可以划入同一个物业管理区域；
(二)基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一个物业管理区域；
(三)宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个物业管理区域；
(四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的可划入一个物业管理区域；
(五)物业管理区域的划分范围，应考虑与居民委员会的设立范围一致；
(六)一个物业管理区域的建筑面积一般不少于3万平方米为宜；
(七)其他应考虑的因素。
四、在一个物业管理区域内，业主入住率达到50%以上，或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下，由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。
五、首次业主大会会议筹备组根据业主所持有的《房屋所有权证》或其他能证明其房屋权属的合法有效文件确认业主身份或进行业主登记。共有物业的业主按享有的产权比例行使业主权利。
六、业主依据投票权在业主大会上对提交大会讨论的事项行使表决权。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积确定，以每平方米为一个投票权数，投票权数累加计算，不足一平方米的不计算。业主拥有的房屋建筑面积按其《房屋所有权证》登记或其他能证明其房屋权属的合法有效文件的房屋建筑面积为依据。未售房屋的投票权属建设单位或公有住房出售单位。业主可以书面委托代理人参加首次业主大会投票。
业主在首次业主大会会议之后的投票权由业主大会议事规则确定。
七、同一个物业管理区域内业主超过200户(含公寓、写字楼、商场、车库)的，可以幢、梯位、楼层等为单位，推选并委托一名业主代表参加首次业主大会会议。委托业主代表参加首次业主大会会议的，业主代表应当于首次业主大会会议召开前3日，就会议拟讨论的事项书面征求其各业主意见。凡需会议上投票表决的，业主赞同、反对及弃权的意见及具体票数经本人签字同意后，由受委托的业主代表在首次业主大会投票时如实反映。
业主代表因故不能参加首次业主大会会议的，其所代表的业主可以另外委托一名业主代表参加。
本办法自2003年9月1日起执行。