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第一条 为了加强本市城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋和公用设施的正常使用，保护房屋所有人和使用人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定。
第二条 本规定适用于本市城市规划区内有多个产权人的城市住宅小区的物业管理。
第三条 本规定所称城市住宅小区物业管理，是指对城市住宅小区内的房屋及其设备、公用设施、绿化、环境卫生、公共秩序等事项进行专业化有偿维护、修缮与整治的管理。
第四条 西安市房地产管理局是本市城市住宅小区物业管理的行业管理部门。
第五条 有多个产权人的城市住宅小区实行物业管理，应当成立城市住宅小区物业管理委员会(以下简称管委会)，负责该小区的物业管理工作。
单一产权的城市住宅小区，其管理可由产权人自行决定。
第六条 管委会是代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。
管委会在市房地产管理部门主持下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举产生。管委会由主任委员、副主任委员和委员若干人组成，管委会每届任期三年，委员可以连选连任。
第七条 管委会进行物业管理工作，应接受政府有关管理部门和所在街道办事处的指导和监督。
居(家)委会应支持、协助管委会做好物业管理工作。
第八条 管委会应将物业管理的具体事务，委托物业管理公司实施管理。
第九条 管委会召开会议时，可以邀请政府有关管理部门、街道办事处、公安派出所以及居民委员会等单位参加会议。
第十条 管委会应订立章程，其主要内容应包括：
(一)管委会的名称、地址；
(二)管委会的组成人员；
(三)管委会的主要任务及任期工作目标；
(四)管委会的例会制度及议事规则；
(五)管委会委员的职责分工；
(六)其他事项。
第十一条 管委会行使下列职权：
(一)召集和主持产权人和使用人大会；
(二)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；
(三)采取公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对本住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；
(四)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(五)对物业管理公司管理本住宅小区进行监督。
第十二条 住宅小区房地产产权人和使用人可以向管委会提出对小区管理工作的意见和建议。对所提出的意见和建议，管委会应当及时处理、解决。
第十三条 依法登记注册的物业管理公司，必须持有市房地产管理部门核发的《物业管理资质证书》，方可从事城市住宅小区物业管理业务。
第十四条 物业管理公司对城市住宅小区进行物业管理，主要包括下列项目：
(一)房屋的使用、维修、养护；
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、楼梯间、自行车棚、绿化地、上下水管道、道路、停车场等共用设施的使用、维修、养护和管理；
(三)环境卫生；
(四)公共秩序；
(五)市房地产管理部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第十五条 物业管理公司应按照服务项目对住宅小区的房地产产权人或使用人收取服务费。
服务项目全市实行统一的收费标准。其项目收费标准，由市物价管理部门制定。
第十六条 物业管理公司实施管理，未能达到房地产管理部门和委托管理合同规定的要求或违反其规定的，管委会可以终止合同。
因管理、维修、养护不善造成损失的，物业管理公司应当按照合同规定赔偿损失。
第十七条 开发建设单位在移交住宅小区时，应当向管委会移交下列工程建设资料：
(一)住宅小区规划图、竣工总平面图；
(二)单体建筑、结构、设备竣工图；
(三)地下管网竣工图。
第十八条 新建的多个产权人的住宅小区交付使用前，开发单位应向市房地产管理部门提出使用申请，经许可后，方可正式交付使用。
第十九条 新建的多个产权人的住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。
住宅小区管委会成立后，应当选择物业管理公司实施物业管理。
第二十条 委托管理合同应当包括下列内容：
(一)管理项目；
(二)管理内容及要求；
(三)管理费用；
(四)双方权利和义务；
(五)合同期限；
(六)违约责任。
第二十一条 物业管理公司应当根据本规定和物业委托管理合同，结合实际情况制定住宅小区管理办法，并应经管委会审查同意后实施。
物业委托管理合同和住宅小区管理办法，应报市房地产管理部门备案。
第二十二条 房屋的维修责任，按下列规定执行：
(一)户门以内部分，由产权人负责维修；
(二)房屋的外墙面、楼梯间、楼道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修基金中支出。
住宅维修基金由产权人按规定分摊，分期缴纳，由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
第二十三条 住宅小区的道路、路灯、绿化、停车场、自行车棚等住宅小区共用设施由物业管理公司统一管理、维修、养护。其费用从服务费中支出。
第二十四条 住宅小区内禁止下列行为：
(一)践踏、占用绿化地；
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车棚等公用设施而影响其正常使用功能；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱建、乱贴、乱挂等；
(五)聚众喧闹；
(六)随意停放车辆和鸣喇叭；
(七)发出超出规定标准的噪音；
(八)排放有毒、有害物质；
(九)经营有碍小区环境和秩序的行业；
(十)法律、法规及市人民政府规定禁止的其他行为。
物业管理公司对前款所规定的行为有权制止，并有权纠正，造成损失的，有权要求其赔偿。
第二十五条 水费、电费、管道燃气费、暖气费、有线电视收视费、电话费等收取，有关单位应直接对用户收取，也可委托物业管理公司代为收取。委托物业管理公司代收的，应与物业管理公司签订托管合同。
第二十六条 开发建设单位应按住宅小区建设投资总额百分之二的比例，向市房地产管理部门交纳住宅小区公用设施专用基金。
公用设施专用基金专项用于住宅小区公用设施的重大的维修工程，由管委会向市房地产管理部门申请使用。
第二十七条 开发建设单位按规划建设的专业管理用房和小区内住宅建筑面积0．5％的商业网点房，属国有直管房产，由其管理部门按民用住宅房屋租金标准出租给管委会，管委会仍按民用住宅房屋租金标准提供给物业管理公司使用和经营。其经营收入应按物业管理合同的规定，用于补充住宅小区的服务费。
第二十八条 住宅小区的公用设施专用基金、住宅维修基金和服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受住宅小区房地产产权人和使用人的监督。
第二十九条 房地产产权人和使用人违反本规定，有下列行为之一的，由物业管理公司予以制止、批评教育、责令恢复原状、赔偿损失：
(一)擅自改变住宅小区公共场所或空地用途的；
(二)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、危及房屋安全的；
(三)违反本规定第二十四条规定的；
(四)不照章交纳各种费用的。
第三十条 物业管理公司违反规定，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投诉；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房地产管理部门可对其予以警告、责令限期改正、赔偿损失，并可按照有关规定罚款：
(一)对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
(二)管理制度不健全、管理混乱的；
(三)擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
(四)乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
(五)不履行《物业管理合同》及住宅小区管理办法规定义务的；
(六)未经市房地产管理部门资质认定而从事物业管理活动的。
罚款应全额上缴市财政。
第三十一条 当事人对行政处罚决定不服的，可按照行政复议条例和行政诉讼法的规定办理。逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。
关联法规：全国人大法律（1）条 国务院行政法规（1）条
第三十二条 写字楼、商业性楼宇等的物业管理可参照本规定执行。
第三十三条 市房地产管理局可根据本规定制定实施细则。
第三十四条 本规定具体应用中的问题，由市房地产管理局负责解释。
第三十五条 本规定自发布之日起施行。